국평 전세도 성북 11억…서울 전셋값 상승률 2015년 이후 최고

박씨: “요즘 전세 구하기가 유난히 힘들다던데, 어느 정도인가?”

이씨: “한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 전세 누적 상승률이 9월 둘째 주 기준 7.79%로, 작년 같은 기간(1.16%)의 약 4.7배예요. 전세난이 심했던 2015년(10.79%) 이후 가장 높은 수준이래요.”

김씨: “성북구는 매매(14.01%)·전세(12.84%) 모두 서울에서 가장 많이 올랐습니다. 갱신 계약이라도 인상 폭이 클 수 있으니, 계약 전 주변 시세와 전세보증금 반환보증 가입 여부부터 꼭 확인하셔야 합니다.”

박씨: “국평 전세가 11억이라니, 이제 웬만한 매매값이구먼.”

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한강벨트 아닌데 '전세 10억'…성북 길음동 신축 11억 찍었다

박씨: “성북이나 동대문이면 마용성(마포·용산·성동)보다는 저렴하지 않았나?”

이씨: “그랬었죠. 그런데 성북구 길음동 롯데캐슬클라시아 국평(전용 84㎡)이 지난달 11억원에 신규 전세 계약됐고, 래미안길음센터피스는 10억5천만원에 매물로 나와 있어요. 동대문구 청량리역 한양수자인 그라시엘도 지난해 8억원대에서 지난달 10억원에 거래됐고요.”

김씨: “입주 물량 감소와 전세 매물 부족이 겹치면서 강북권 신축·대단지가 '키 맞추기'로 오르는 흐름입니다. 신축 전세를 알아보신다면 인근 구축 시세와의 격차부터 비교해 무리한 계약을 피하셔야 합니다.”

박씨: “동네 이름만 다를 뿐 전세금은 매한가지가 됐구먼.”

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'세제개편+실거주 유예'에 서울 매물 한달새 1만건↑…거래는 아직

박씨: “매물이 늘면 집값이 좀 내려가는 거 아닌가?”

이씨: “아직은 아니에요. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 18일 기준 서울 아파트 매물이 10만9,374건으로 한달 전보다 9,995건(10.1%) 늘었어요. 강남3구에서만 3,685건이 늘어 전체 증가분의 36.9%를 차지했고요.”

김씨: “토허구역 실거주 유예 연장으로 세입자 낀 집도 팔 수 있게 되면서 매도 여건이 좋아진 겁니다. 다만 8월 거래량은 3,300건대로 5월 고점보다 크게 줄었으니, 매물 증가를 곧바로 집값 하락 신호로 오해하지 않으셔야 합니다.”

박씨: “팔 수 있는 길은 넓어졌지만 사겠다는 사람은 아직 많지 않다는 거구먼.”

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서울 전세 절반이 '갱신계약'…1년새 비율 10%p 뛰었다

박씨: “요즘은 이사철인데도 전셋집 구하기가 유난히 힘들다면서?”

이씨: “네, 새 계약보다 기존 계약을 연장하는 '갱신계약' 비율이 크게 늘었어요. 부동산 빅데이터에 따르면 19일 기준 서울 전세 물량은 2만3,697건으로 1년 전보다 13.3% 줄었고, 갱신계약 비율은 1년 새 10%포인트나 뛰었대요.”

김씨: “세입자들이 새로 집을 구하는 대신 눌러앉는 선택을 한다는 뜻입니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 신규 계약 시 보증금 부담이 훨씬 커질 수 있다고 지적했으니, 갱신 시점이 다가온다면 인상률 상한부터 미리 확인해두셔야 합니다.”

박씨: “다들 이사 대신 눌러앉기를 택하니 매물이 더 안 나오는 거로구먼.”

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서울 넘어 경기·인천까지…외국인 주택매입 확산

박씨: “외국인들이 집을 산다는 얘기는 서울 얘기 아니었나?”

이씨: “이제 경기·인천까지 번지고 있대요. 동아일보 보도에 따르면 지난해 8월 수도권 전역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정된 뒤에도 외국인의 아파트 이외 주택 매입과 경기·인천 지역 매입이 계속 늘었다고 해요.”

김씨: “실수요 목적 거래도 있지만, 투기·편법 여부를 함께 들여다봐야 한다는 지적이 나옵니다. 당국이 검증을 예고한 만큼, 외국인 매수가 몰린 단지의 매도·매수를 계획 중이시라면 거래 과정과 자금출처 소명 요건을 미리 챙겨보셔야 합니다.”

박씨: “규제가 서울만 막으면 옆 동네로 옮겨간다는 게 딱 이런 경우구먼.”

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분당·일산·산본·평촌…1기 신도시 재건축 시공사 선정 본궤도

박씨: “1기 신도시 재건축은 요즘 어디까지 진행됐나?”

이씨: “올 하반기부터 시공사 선정이 본격화하고 있어요. 성남 분당 목련마을, 안양 평촌 꿈마을금호·우성, 군포 산본 한양백두·자이백합 등 5곳은 내년 상반기까지 시공사 선정 윤곽이 나올 전망이래요.”

김씨: “재건축이 속도를 내면서 아파트값도 강세를 이어가고 있습니다. 다만 투기과열지구로 지정되면 사업시행자 지정 이후 조합원 지위를 양도할 수 없으니, 매수를 고려하신다면 규제지역 여부와 진행 단계부터 반드시 확인하셔야 합니다.”

박씨: “30년 넘은 아파트들이 이제야 새 옷을 입는구먼.”

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호반건설, 창동상아1차 재건축 등 수주…수도권 정비 1조 클럽

박씨: “호반건설이 서울에서도 재건축을 많이 하나?”

이씨: “네, 도봉구 창동상아1차 재건축(962가구, 도급액 약 3,083억원)과 중랑구 중화역2의6구역 가로주택정비사업(259가구, 926억원) 시공사로 선정됐대요. 서울 동북권에 처음 선보이는 '호반 써밋' 브랜드예요.”

김씨: “이번 수주로 호반건설의 올해 수도권 도시정비 누적 수주액이 1조1,526억원으로 늘었습니다. 재건축 예정 단지에 관심이 있으시다면 시공사 브랜드보다 조합원 분담금 규모와 사업 속도를 먼저 따져보셔야 합니다.”

박씨: “브랜드 하나 붙는다고 다 오르는 건 아니니 차분히 지켜봐야겠구먼.”

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생애최초 LTV 혼란 줄어드나…금융당국 '불가피 사유' 유권해석

박씨: “생애최초 대출 받기가 요즘 까다롭다던데?”

이씨: “네, 미성년자 때 상속으로 주택 지분을 받았거나 분양권 사업이 무산된 경우처럼 '불가피한 사유'가 있으면 생애최초 LTV(수도권·규제지역 70%, 비규제지역 80%) 혜택을 받을 수 있는데, 은행마다 기준이 달라 혼란스러웠대요. 금융당국이 은행연합회를 통해 유권해석을 내놓기로 했어요.”

김씨: “은행들이 여신심사위원회 판단에 부담을 느껴 보수적으로 대응해온 게 원인입니다. 상속 지분 매도나 분양권 무산 경험이 있는 생애최초 실수요자라면, 유권해석이 나오는 대로 해당 사유가 포함되는지 은행에 다시 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “기준이 명확해져야 실수요자들이 억울하게 밀려나지 않겠구먼.”

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청년·고령자 맞춤 공공임대 '특화주택' 공모…12월 후보지 발표

박씨: “공공임대도 이제 사람마다 맞춤형으로 나오나?”

이씨: “네, 국토교통부가 이달 21일부터 11월20일까지 청년특화주택·지역제안형·고령자 복지주택·일자리 연계형 등 4가지 유형으로 특화주택 공모를 받아요. 65세 이상 고령자 복지주택에는 미닫이 욕실문, 안전 손잡이 같은 편의시설도 함께 들어간대요.”

김씨: “거주공간에 돌봄·창업 지원 시설까지 연계하는 게 특징입니다. 청년·고령자·양육가구 중 해당되는 분이라면 12월 말 후보지 발표를 지켜보시고, 지역제안형은 지자체별 입주 자격이 다르니 거주 지역 공고부터 챙겨보셔야 합니다.”

박씨: “그저 지어놓기만 하는 게 아니라 필요한 사람 맞춤으로 짓겠다는 거로구먼.”

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강남·서초 6주째 하락…李대통령 '강남 내리고 외곽 오르는 평탄화'

박씨: “강남 집값도 요즘 떨어진다는 얘기가 있던데, 진짜인가?”

이씨: “네, 강남·서초 아파트값이 6주 연속 하락세를 보이고 있어요. 이재명 대통령도 지난 18일 기자회견에서 강남권 집값 하락을 두고 '일종의 평탄화 작업이 진행되는 것 같다'고 평가했어요.”

김씨: “강남3구는 내렸지만 중랑구·도봉구·서대문구 등 강북 지역 상승세가 이어지면서 서울 전체 집값은 떨어지지 않고 있습니다. 강남 하락만 보고 서울 전체가 조정에 들어갔다고 오해하지 않으셔야 하며, 지역별 흐름을 나눠서 판단하셔야 합니다.”

박씨: “한쪽이 꺼지면 다른 쪽이 부풀어 오르니, 이게 평탄화인지 풍선인지 헷갈리는구먼.”

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