60년 판자촌 홍제동 개미마을, 2520가구 아파트로 재개발 확정

박씨: “홍제동 개미마을이면 한국전쟁 때부터 있던 그 동네 아닌가?”

이씨: “맞아요. 서울시가 홍제동 9의 81 일대 개미마을·문화마을·옛 홍제4구역을 하나로 묶어서 신속통합기획을 확정했어요. 최고 30층, 2,520가구 아파트 단지로 지어지는데 용적률도 275.6%까지 받을 수 있게 됐어요.”

김씨: “원래 1·2종 주거지역이라 사업성이 낮아서 여러 번 개발이 무산됐었는데, 이번에 3종 일반주거지역으로 용도지역을 올려서 사업성을 개선했습니다. 약 3만㎡ 규모 공원도 함께 복원되니, 서대문구 실수요자라면 정비계획 확정 이후 조합 설립 일정을 지켜보셔야 합니다.”

박씨: “판자촌이 아파트 단지로 바뀌는 걸 살아서 보게 될 줄이야.”

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목동 9·13단지 통합심의 통과…49층 7810가구 재건축 본궤도

박씨: “목동 재건축은 몇 년째 지지부진하다더니 이번엔 진전이 있나?”

이씨: “네, 양천구 목동 9단지와 13단지가 정비사업 통합심의위원회에서 조건부 의결됐어요. 9단지는 41개 동 지상 49층 3,958가구, 13단지는 26개 동 지상 49층 3,852가구로 합치면 7,810가구 규모예요.”

김씨: “13단지는 지난 7월에 보완 판정을 받았다가 서울시가 제시한 중·저층 배치구간 층수 완화, 주동 높이 다양화 의견을 반영한 수정안으로 이번에 통과했습니다. 공공보행통로와 개방형 주민공동시설도 들어서니, 목동 재건축 투자를 검토 중이시라면 후속 심의·이주 일정까지 함께 확인하셔야 합니다.”

박씨: “49층이면 목동 스카이라인이 완전히 바뀌겠구먼.”

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10년 넘게 멈췄던 창신3구역, 아파트 999가구로 정상화 시동

박씨: “창신동 재개발은 오래전부터 말만 많았던 곳 아닌가?”

이씨: “맞아요. 종로구 창신3구역이 드디어 신탁방식 시행자 지정 절차에 들어갔어요. 정비계획 변경안에는 아파트 999가구, 시니어 레지던스 1,000가구, 오피스텔 1,000실이 담겨 있어요.”

김씨: “우리자산신탁이 예비신탁사로 사업시행자 지정을 추진 중인데, 지난 19일 토지소유자 설명회에 역대 최대 규모인 약 230명이 참석했습니다. 연말까지 동의서를 확보하는 게 목표이니, 창신동 매물을 보고 계시다면 신탁 방식의 사업 속도와 분담금 구조를 먼저 확인하셔야 합니다.”

박씨: “장기간 정체됐던 곳도 신탁 방식으로 돌파구를 찾는구먼.”

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홍지선 국토장관 첫 현장은 부천대장…”계획보다 실행”

박씨: “새로 취임한 국토부 장관이 첫 방문지로 어딜 골랐대?”

이씨: “3기 신도시인 부천대장 공공주택지구예요. 홍지선 장관이 취임 후 첫 주택공급 현장 행보로 택지조성과 주택공급 추진 현황을 점검했어요. 부천대장지구는 약 2만가구 규모인데 A5·A6블록 1,600가구가 내년 11월 첫 입주 예정이에요.”

김씨: “홍 장관은 '주택공급은 계획보다 실행이 중요하다'며 최단기 착공모델 적용과 공정 관리를 주문했습니다. 신혼부부와 어르신이 함께 사는 '세대통합형 주택'도 시범 공급되니, 3기 신도시 청약을 준비 중이시라면 A5·A6블록 입주 일정부터 챙겨보셔야 합니다.”

박씨: “장관이 직접 현장부터 챙기는 모습이 나쁘진 않구먼.”

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공적주택 119만가구 계획, 재원·매입가·물량 '3대 난제'에 발목

박씨: “정부가 집을 많이 짓겠다곤 했는데 진짜 다 지어질까?”

이씨: “그게 쉽지 않아요. 2030년까지 공적주택 119만가구, 이 중 중산층용 보편형 임대만 19만가구를 짓겠다는 계획인데, 공사비 급등 속에 재원 마련이 현실적 걸림돌로 꼽혀요.”

김씨: “매입 단가도 문제입니다. 한 도시공사 관계자는 '가격을 낮추면 물량 확보가 어렵고, 높이면 고가 매입 논란이 불거진다'고 했습니다. 내년 말까지 입주 예정 물량 15만가구 중 신축은 6만6천가구(44%)뿐이라, 공급 발표를 그대로 믿기보다 실제 착공·입주 시점까지 확인하며 접근하셔야 합니다.”

박씨: “발표만 요란하고 실제로는 더디게 갈 수도 있다는 얘기구먼.”

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재개발 '1+1 분양', 조합원 권리 아니라 조합 재량…분담금 '복병'

박씨: “재개발 조합원은 집을 두 채 받을 수도 있다던데, 그거 좋은 거 아닌가?”

이씨: “종전자산이 큰 조합원이 추가 주택을 1채 더 분양받는 '1+1 분양'인데, 도시정비법은 '공급할 수 있다'고만 했지 가격 기준은 안 정해놨어요. 그래서 조합마다 추가 주택 분양가를 조합원분양가, 일반분양가, 일반분양가의 90~95% 등으로 제각각 정하고 있어요.”

김씨: “조합원분양가와 일반분양가의 격차 때문에 수억원대 추가 부담이 생기는 경우가 많습니다. 1+1 분양은 조합원의 당연한 권리가 아니라 조합의 광범위한 재량 영역이라, 재개발 조합원이시라면 분양가 기준과 3년 전매제한까지 감안한 자금 계획을 미리 세우셔야 합니다.”

박씨: “공짜로 집 한 채 더 받는 줄 알았더니 그게 아니었구먼.”

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금리 0.25%p 오르면 가계 이자 3.3조↑…한은 “자산가격 상승 제약”

박씨: “요즘 금리가 계속 오르던데 집값에도 영향이 있나?”

이씨: “네, 한국은행이 발표한 금융안정상황 보고서를 보면 기준금리 인상이 수도권 주택가격 상승 등 금융취약성을 완화하는 데 도움이 될 거라고 봤어요. 금융취약성지수(FVI)가 2024년 1분기 37.6에서 올해 2분기 46.5까지 9분기째 올랐거든요.”

김씨: “임광규 금융안정국장은 '금리가 0.25%p 오르면 가계는 3조3천억원, 기업은 3조7천억원 이자부담이 늘어난다'고 설명했습니다. 대출금리는 금리 인상 5개월 뒤, 연체율은 15개월 뒤 가장 크게 반응하니, 변동금리 대출을 쓰고 계시다면 장기 이자 부담부터 미리 계산해보셔야 합니다.”

박씨: “지금 당장은 괜찮아도 1년 넘게 지나면 부담이 본격적으로 오겠구먼.”

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오세훈 “대출규제로 청년 내집마련 기회 상실”…용산공원도 평행선

박씨: “서울시장이 정부 부동산 정책을 대놓고 비판했다며?”

이씨: “네, 오세훈 서울시장이 로이터통신 인터뷰에서 '현금을 많이 보유한 자산가들은 집을 사기가 오히려 더 쉬워지는 반면, 당장 쓸 현금이 없는 청년들은 생애 첫 집을 살 기회 자체를 완전히 잃게 된다'고 비판했어요.”

김씨: “오 시장은 용산공원 부지 주택 공급 구상에도 '공원 부지는 단 1㎝도 아파트 건설에 내줄 수 없다'며 반대 입장을 재확인했습니다. 대출 규제로 청년층 자금 조달이 더 어려워졌다는 지적인 만큼, 생애최초 주택 구입을 준비 중이시라면 대출 한도·조건 변화를 수시로 확인하셔야 합니다.”

박씨: “정부와 서울시 의견이 갈릴수록 정책이 왔다갔다할 수 있으니 더 신경 써야겠구먼.”

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서울 호텔 3.3㎡당 2881만원 '사상 최고'…상반기 거래 1.5조

박씨: “아파트도 아니고 호텔값이 왜 화제야?”

이씨: “서울 호텔 거래가가 상반기 3.3㎡당 2,881만원으로 사상 최고치를 찍었어요. 객실당 거래가격은 4억6천만원, 총 거래금액은 약 1조5천억원에 달해요. 3·4성급 호텔은 3.3㎡당 3,113만원까지 올랐고요.”

김씨: “캐피탈랜드투자운용이 VOCO 서울 명동을 3,686억원에, 롯데리츠가 L7 바이 롯데 홍대를 2,650억원에 인수하는 등 큰손 거래가 이어졌습니다. 방한 관광객 증가로 상업용 부동산 자금이 몰리는 신호이니, 상업용 부동산에 관심이 있으시다면 이런 자금 흐름도 함께 참고하셔야 합니다.”

박씨: “주택 규제가 세지니 돈이 호텔 쪽으로도 흘러가는구먼.”

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동부건설, 남양주 퇴계원4구역 557가구 '센트레빌' 수주

박씨: “남양주 쪽에도 새 아파트가 들어선다며?”

이씨: “네, 동부건설이 남양주 퇴계원4구역 주택재개발 시공사로 선정됐어요. 지하 3층~지상 23층, 557가구 규모고 총 공사비 1,933억원, 공사기간은 42개월이에요. 단지명은 '센트레빌 더 포르타'로 제안했대요.”

김씨: “별내·다산신도시와 인접해 생활 인프라를 함께 쓸 수 있고 왕숙천과 인근 공원도 가깝다는 게 강점입니다. 동부건설은 이번 수주로 수도권 센트레빌 브랜드 입지를 더 강화한다는 계획이니, 남양주권 청약을 준비 중이시라면 입주자모집공고 시점을 놓치지 마셔야 합니다.”

박씨: “다산·별내 생활권을 그대로 누릴 수 있다니 실수요자한텐 매력적이겠구먼.”

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