8·3 세제개편 여파…강남 아파트값 7주 연속 하락, 3년8개월만 최대 낙폭

박씨: “정부가 세금 올린다더니 진짜 강남 집값이 떨어지고 있나?”

이씨: “네, 한국부동산원 집계로 9월 셋째 주 강남구 아파트 매매값이 전주보다 0.42% 내려 2023년 1월 이후 3년8개월 만에 가장 큰 낙폭을 기록했어요. 강남·서초구는 7주 연속, 송파구는 3주 연속 하락세입니다.”

김씨: “실거래에서도 낙폭이 뚜렷해요. 대치동 은마아파트 전용 76㎡가 이달 31억3000만원에 팔려 작년 11월 최고가 38억원보다 6억7000만원 내렸고, 압구정 현대4차 전용 117㎡ 호가도 한 달 새 65억원에서 60억원으로 5억원 낮아졌습니다. 8·3 세제개편으로 양도세 장기보유특별공제 한도가 줄어드는 만큼, 고가주택을 보유 중이시라면 내년 종부세 과세기준일(6월 1일) 전 매물이 더 늘어날 수 있다는 점을 참고하셔야 합니다.”

박씨: “오르기만 하던 강남도 세금 앞에선 별수 없구먼.”

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성남시, 내년 분당재건축 2만5000호 선정…’예비구역’ 첫 도입

박씨: “분당 재건축이 내년에 확 늘어난다는 얘기가 있던데?”

이씨: “네, 성남시가 내년 분당 재건축 정비물량을 2만5000호로 선정하기로 했어요. 정비구역 1만호에 더해 ‘예비구역’ 1만5000호를 처음 도입한 게 특징입니다.”

김씨: “예비구역 제도는 정비구역 지정 전 단계에서 미리 후보지를 관리해 공모 경쟁이나 절차 부담을 줄이는 취지인데요, 신상진 성남시장도 ‘공모 피로도와 비용 부담을 줄이겠다’고 밝혔습니다. 분당 재건축 단지에 관심 있으시다면 예비구역과 정비구역의 절차 차이부터 성남시 공고로 확인해보시는 게 좋겠습니다.”

박씨: “이름만 다르지 결국 재건축은 재건축, 기대가 크구먼.”

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강남 11개구 평균 20억 첫 돌파했지만…고가아파트 지수는 4개월만 하락

박씨: “강남 아파트 평균값이 20억을 넘었다는데 그럼 계속 오르는 거 아닌가?”

이씨: “네, KB국민은행 조사로 이달 강남 11개구 아파트 평균 매매가격이 20억791만원으로 처음 20억원대를 넘었어요. 그런데 정작 시가총액 상위 50개 단지를 지수화한 ‘KB선도아파트50’은 99.2로 전월보다 0.22% 내려 지난 5월 이후 4개월 만에 하락 전환했습니다.”

김씨: “노원(2.32%)·중랑(2.20%)·도봉(1.95%) 등 중위권 이하 지역은 오히려 상승폭이 커진 반면 강남구는 -0.30%로 하락 전환했어요. 서울 매매가격 전망지수도 3개월 연속 내렸는데 특히 강남 11개구가 2.4포인트 내려 강북보다 하락폭이 컸습니다. 고가 단지를 눈여겨보고 계시다면 지금은 외곽 상승과 강남권 조정이 함께 나타나는 시점이라는 점을 감안하셔야 합니다.”

박씨: “평균은 20억 찍었는데 정작 꼭대기는 주춤하다니, 시장이 묘하게 돌아가는구먼.”

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“서울 집값 부담에 인천으로”…아파트 거래량 10.8%↑ 신고가 6배

박씨: “서울이 부담스러워서 인천으로 넘어가는 사람이 늘었다고?”

이씨: “네, 국토연구원 8월 조사에서 서울 주택매매시장 소비심리지수가 한 달 새 7.4포인트 떨어진 반면 인천은 0.5포인트 내리는 데 그쳤어요. 인천 아파트 매매거래도 올해 1~7월 1만8366건으로 작년 같은 기간보다 10.8% 늘었습니다.”

김씨: “미추홀구 ‘시티오씨엘 1단지’ 전용 59㎡는 5개월 새 2500만원 오른 5억7500만원에 신고가 거래됐고, 10월엔 계양구에서 ‘계양신도시 카이브 유보라'(1110가구)가 분양을 앞두고 있어요. 서울 진입이 부담스러운 실수요자시라면 인천의 신규 분양 일정과 대장 단지 시세부터 먼저 확인해보시는 게 좋겠습니다.”

박씨: “서울이 비싸지니 결국 옆동네로 사람이 몰리는구먼.”

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10월 전국 아파트 3만8032가구 분양…전년보다 61% 증가

박씨: “다음 달에 아파트가 많이 나온다고?”

이씨: “네, 직방 집계로 10월 전국 아파트 분양예정 물량이 50개 단지 3만8032가구로 작년 10월(2만3667가구)보다 61% 늘었어요. 이 중 일반분양만 3만2133가구로 작년보다 75% 많습니다.”

김씨: “물량의 65%인 2만4618가구가 수도권에 몰려 있는데, 경기(1만6043가구)·인천(6921가구)·서울(1654가구) 순이에요. 서울에서는 강동구 고덕강일3단지, 종로구 경희궁에피트 등이 분양을 앞두고 있습니다. 9월 분양실적률이 88%로 8월(68%)보다 높아진 만큼, 청약을 준비 중이시라면 예정 물량이 실제 공급으로 얼마나 이어지는지 청약홈에서 일정을 계속 확인하셔야 합니다.”

박씨: “물량만 보면 이제 살 곳은 늘어나겠구먼.”

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“결혼페널티 없앤다”…HF 보금자리론 소득기준 개선, 10월19일부터

박씨: “신혼부부 대출 조건도 바뀐다면서?”

이씨: “네, 한국주택금융공사(HF)가 신혼부부의 부부 합산 소득이 기준을 넘더라도 부부 중 한 명의 연소득이 7000만원 이하면 보금자리론을 이용할 수 있도록 제도를 바꿨어요. 혼인신고일로부터 7년 이내(결혼예정자는 신청일로부터 3개월 이내 포함)인 신혼부부가 대상입니다.”

김씨: “다음달 19일 신규 대출신청 건부터 적용되는데, 1인 소득을 적용하면 상환능력(DTI) 심사도 그 1인의 소득과 부채만으로 하고 소득입증자가 곧 차주가 돼야 해요. 다만 주택보유수는 부부 합산으로 판단하는데요, 신혼부부시라면 시행일 전에 본인 소득요건과 규제지역 LTV·DTI 조건을 미리 계산해두시면 좋습니다.”

박씨: “이름값 하는 결혼페널티 폐지구먼, 청년들한텐 반가운 소식이겠어.”

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“7월에 냈는데 또 내라고?”…서울 9월 재산세 4조8236억, 납부기한 30일까지

박씨: “재산세를 또 내라는 고지서가 왔다는데 이게 무슨 일인가?”

이씨: “네, 서울시가 부과한 9월분 재산세가 총 4조8236억원으로 작년 같은 기간(4조4285억원)보다 8.9% 늘었어요. 주택분 재산세는 7월과 9월 두 번에 나눠 내는 구조라 7월에 이미 낸 분과 별개로 9월 고지서를 또 받게 되는 겁니다.”

김씨: “강남구 혼자 1조777억원으로 서울 전체의 22.3%를 차지했고, 강남·서초·송파를 합치면 43.6%에 달해요. 공시가격이 오른 게 세액 증가의 핵심 원인인데요, 납부기한인 9월 30일을 하루만 넘겨도 3%의 가산세가 바로 붙으니 아직 고지서를 확인 못 하셨다면 위택스나 이택스에서 서둘러 조회해 기한 내 납부하셔야 합니다.”

박씨: “세금 계산법은 안 바뀌었는데 집값이 올라서 고지서가 두꺼워졌다는 거구먼.”

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“3기 신도시 보상금 벌써 1조 더 썼다”…명도소송 2718건, 입주 2년 지연

박씨: “3기 신도시는 순조롭게 지어지고 있는 거 맞나?”

이씨: “네, 국회 국토교통위 자료를 보면 고양창릉·남양주왕숙·부천대장·인천계양·하남교산 등 3기 신도시 5곳의 보상금이 예상보다 1조276억원(8.5%) 더 집행됐어요. 특히 하남교산은 예상보다 3405억원(11.6%) 늘었습니다.”

김씨: “이주·철거 과정의 명도소송도 5개 지구에서 2718건이나 제기됐는데 고양창릉에서만 2031건(74.7%)이 몰렸어요. 그 여파로 남양주왕숙2는 입주가 2026년에서 2029년 2월로, 하남교산은 2027년에서 2029년 6월로 2년 넘게 밀렸는데요, 3기 신도시 청약이나 입주를 계획 중이시라면 지구별 보상·이주 진행 상황을 미리 확인하고 자금 계획을 여유 있게 세우셔야 합니다.”

박씨: “공급 늘린다고 서두르다 정작 보상에서 발이 묶였구먼.”

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“공공임대 250만가구 청사진”…내년 관련 예산만 30조원

박씨: “공공임대를 엄청 늘린다는데 돈은 다 어디서 나오는 건가?”

이씨: “네, 국토교통부가 ‘주거안정플랜’을 통해 2030년까지 공공임대 재고를 현재 194만가구에서 250만가구로 늘리겠다고 발표했어요. 4년 새 29% 가까이 늘리는 목표입니다.”

김씨: “특히 중산층까지 대상을 넓힌 ‘보편형 공공임대’는 전용 55~84㎡ 위주로 신축 아파트급 마감재를 적용하는데요, 내년 관련 예산만 약 30조원, 청년월세·주거급여까지 합치면 34조원에 달해요. 재원은 재정 30%·주택도시기금 30%·입주자 30%·LH 10%로 나뉘는 구조라 사업이 커질수록 재정 부담도 늘어나는데, 문재인 정부 때도 2025년 목표 240만가구에 못 미친 194만가구에 그친 전례가 있으니 목표 물량이 실제로 달성될지는 계속 지켜보셔야 합니다.”

박씨: “숫자는 근사한데, 예전에도 목표만 크게 잡았다가 못 채운 적이 많았지.”

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“집값 잡는 건 결국 금리?”…0.25%p 올리면 반년 뒤 매매가 1.2%↓

박씨: “금리를 올리면 집값이 진짜 떨어지긴 하나?”

이씨: “네, 국토연구원 분석에 따르면 기준금리가 0.25%포인트 오를 때마다 전국 아파트 매매가격이 6개월 뒤 1.2%, 12개월 뒤 1.1%, 24개월 뒤 0.9% 떨어지는 것으로 나타났어요. 하락 효과가 단기에 더 크게 나타난다는 겁니다.”

김씨: “실제 한국은행은 지난 8월 기준금리를 2.75%에서 3%로 올려 7월에 이은 2회 연속 인상을 단행했어요. 다만 서울 주택 매입자금 중 금융기관 대출 비중은 2021~2022년 15.7%에서 올해 1~4월 23.6%로 늘었지만, 주식·채권 매각대금이나 증여·상속 비중도 두 배 가까이 늘어 대출 규제만으로는 잡기 어려운 유동성이 시장에 들어오고 있는데요, 대출을 계획 중이시라면 금리 인상 국면에서 원리금 상환 부담이 단기에 더 커질 수 있다는 점을 감안해 자금 계획을 세우셔야 합니다.”

박씨: “금리 하나로도 시장이 이렇게 출렁이는구먼.”

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