서울 아파트 전셋값 4년7개월 만에 역대 최고치 경신…2030세대 전월세대출도 사상 최대

박씨: “서울 전셋값이 또 최고치를 찍었다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 한국부동산원 집계로 9월 서울 아파트 평균 전셋값이 6억4100만원을 기록해, 2022년 1월 종전 최고치(6억3424만원)를 지난 8월(6억3663만원)에 넘어선 데 이어 다시 올랐습니다. 중위 전셋값도 5억6500만원으로 4년7개월 만에 역대 최고치를 경신했습니다.”

김씨: “25개 자치구 중 전셋값이 떨어진 곳은 한 곳도 없고 13곳은 2021~2022년 전고점을 다시 넘었는데, 상승률 1위인 성북구는 1년 새 16.3%(7553만원) 뛰었고, 2030세대의 은행권 전월세대출 잔액도 올 9월 말 74조7000억원으로 1년 새 25.3% 늘어 역대 최대를 기록했습니다. 전세 재계약을 앞뒀다면 희망 지역이 전고점을 넘었는지부터 먼저 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “최고치 경신 소식이 반가울 리 없는 세입자들만 애가 타겠구먼.”

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서울 아파트 전세난, 빌라로 번졌다…연립·다세대 전셋값 15년 만에 최대폭 상승

박씨: “전세난이 아파트를 넘어 빌라까지 갔다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 한국부동산원 집계로 올해 1~9월 서울 연립·다세대주택 전셋값이 4.7% 올라 2011년 같은 기간(7.8%) 이후 15년 만에 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 2024년 상승률은 0.6%, 작년은 2.1%에 그쳤습니다.”

김씨: “같은 기간 서울 아파트 전셋값은 8.2% 올라 빌라의 거의 두 배였는데, 9월 아파트 중위 전셋값(5억6500만원)이 1년 새 6500만원 오르는 동안 빌라 중위 전셋값(2억550만원)도 1200만원 올랐으니, 아파트 전셋값 부담에 빌라로 옮기려던 세입자라면 빌라 역시 공급이 줄며 가격이 오르고 있다는 점부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “이러다 빌라마저 못 구하는 세상 오는 거 아닌가 모르겠구먼.”

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광명·하남 국민평형 전세도 10억 시대…내년 입주가뭄까지 겹친다

박씨: “경기도까지 전세가 10억원을 넘었다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 광명시 철산동 ‘철산자이더헤리티지'(3804가구) 전용 84㎡가 지난 8월부터 보증금 10억원에 잇따라 계약됐고, 하남 망월동 ‘미사역호반써밋’ 전용 99㎡는 지난달 역대 최고가인 11억원에 전세 계약이 이뤄졌습니다.”

김씨: “국토교통부에 따르면 수도권 아파트 착공 물량이 2021년 20만3000가구에서 2023년 10만8000가구까지 줄며 지금의 입주 물량 부족으로 이어졌는데, 아파트는 착공부터 준공까지 2~3년이 걸려 내년까지도 공급 부족이 이어질 전망이니 경기권 전세를 알아보고 있다면 착공 재개 시점부터 먼저 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “서울 피해서 경기로 가도 전세난은 똑같이 쫓아오는구먼.”

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이재명 대통령에 LH “3기 신도시 용적률 250% 이상으로”…공급 속도전 가속

박씨: “3기 신도시 용적률을 더 올린다고?”

이씨: “연합뉴스에 따르면 이성훈 LH 사장이 지난 20일 인천계양지구 현장에서 이재명 대통령에게 3기 신도시 평균 용적률을 현재 206% 수준에서 250% 이상으로 대폭 늘리고 신도시 인접 부지도 추가 편입하겠다고 보고했습니다.”

김씨: “학계에서도 정재훈 단국대 교수가 3기 신도시 6개 지구 평균 용적률을 194.1%에서 300%로 올리면 공동주택 공급이 약 6만4000가구 늘어난다는 시뮬레이션을 제시했는데, 후발주자인 광명시흥(6만7000가구)·의왕군포안산(4만1500가구)·화성진안(3만4000가구) 등이 상대적으로 적용이 유리하다는 관측이니 3기 신도시 청약을 기다린다면 어느 지구부터 용적률 상향이 적용될지 발표부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “용적률 올려서 집을 더 짓겠다는 건데, 기반시설도 같이 늘어나야 할 텐데 말이야.”

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3기 신도시 첫 민간분양 ‘계양신도시 카이브 유보라’…분상제 적용 1100가구

박씨: “3기 신도시에서 민간 건설사 아파트가 처음 나온다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 반도건설이 인천 계양신도시 AC3·4블록에 짓는 ‘계양신도시 카이브 유보라’가 3기 신도시 최초 민간 분양 단지로, 전용 84·92·93㎡ 총 1100가구 규모이며 공공택지에 들어서 분양가상한제가 적용됩니다.”

김씨: “국민은행 기준 지난달 서울 아파트 평균 매매가가 16억2469만원에 달하면서 올 상반기 서울 전출자 약 25만6000명 중 70%가량이 경기·인천으로 옮겼는데, 다음 달 2일 특별공급을 시작으로 3~4일 1·2순위 청약을 받으니 비규제지역인 계양구는 유주택자·가구원도 1순위 청약이 가능하다는 점부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “서울 집값에 지친 사람들이 결국 신도시로 눈을 돌리는구먼.”

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비사업용 토지 양도세 더 무거워진다…2027년 말까지가 ‘매매 골든타임’

박씨: “토지에 붙는 양도세가 또 오른다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 2026년 세제개편안에 비사업용 토지의 양도소득세 부담을 강화하는 내용이 담겼는데, 현재는 기본세율에 10%포인트를 가산하지만 2028년부터는 장기보유특별공제를 아예 적용하지 않고 가산 세율도 20%포인트로 올리는 방안입니다.”

김씨: “양도차익 10억원에 15년 이상 보유한 토지라면 지금은 장기보유특별공제 30%를 적용받아 세금이 약 3억2000만원이지만, 개편안이 시행되면 공제 없이 세율까지 높아져 약 5억8000만원까지 늘어날 수 있는데요, 비사업용 토지 매각을 고려하고 있다면 2027년 12월 31일까지 양도할지부터 먼저 검토해보셔야 합니다.”

박씨: “세금 더 걷히기 전에 정리할 사람은 서두르겠구먼.”

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동마다 다른 대지지분…재건축 조합 갈등의 ‘숨은 뇌관’

박씨: “재건축 조합에서 또 무슨 갈등이 생긴다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 오래된 재건축 단지는 같은 평형이라도 동별 대지 지분이 다르고 대형 평형일수록 지분이 큰 경우가 많은데, 감정평가 실무에서 거래사례비교법으로 층과 향, 조망 차이만 보정하다 보니 대지 지분 차이가 충분히 반영되지 않아 조합설립 전 추정 분담금 산정 단계부터 갈등이 불거지고 있습니다.”

김씨: “대지 지분이 큰 동의 소유자들이 불만을 제기하는 사례가 늘고 있어 사업이 지연되고 투자 기간도 길어질 수 있는데요, 재건축 투자나 조합원 입장이라면 내 동의 대지 지분이 평가에 얼마나 반영되는지부터 먼저 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “새 아파트 받자고 들어갔다가 분담금 싸움에 발목 잡히는 거구먼.”

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더딘 일산 1기 신도시 재건축…국토부 장관 “가시적 진전 필요”

박씨: “일산 재건축이 다른 신도시보다 느리다고?”

이씨: “한국경제·연합뉴스에 따르면 홍지선 국토교통부 장관이 21일 고양 일산신도시를 방문해 “다른 1기 신도시에 비해 선도지구 사업 추진이 상대적으로 더딘 만큼 시민이 체감할 수 있는 가시적 진전이 필요하다”며 후곡·강촌·백송·정발마을 등 4개 선도지구의 특별정비구역 지정 절차를 서둘러 달라고 당부했습니다.”

김씨: “고양시는 기준용적률 상향을 검토 중이고 민경선 고양시장도 이날 장관에게 정책 건의서 5건을 직접 전달했으며, 1995년 지어진 흰돌마을4단지 등 장기공공임대 재건축도 2027년 상반기 특별정비구역 지정을 목표로 하고 있으니 일산 재건축을 지켜보고 있다면 기준용적률 재검토 결과부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “같은 1기 신도시인데 동네마다 속도 차이가 크구먼.”

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부동산 허위신고 의심 5년7개월간 16만8000건…자금조달 점검대상은 작년에만 2배

박씨: “부동산 거래에 허위신고가 그렇게 많다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 국회 국토교통위 모경종 의원이 한국부동산원에서 받은 자료 기준, 2021년부터 올해 7월까지 부동산원이 지자체·국토부에 통보한 이상거래가 42만3172건이었는데 이 중 허위신고 의심 거래가 16만8409건, 자금조달계획서 점검대상이 25만3504건이었습니다.”

김씨: “특히 자금조달계획서 점검대상 통보 건수는 작년 6만5745건으로 2024년(3만2224건)보다 두 배 넘게 늘었는데요, 거짓신고로 확인되면 지자체 조사를 거쳐 국토부에 결과를 제출해야 하니 최근 거래를 신고했다면 신고가격과 자금조달 내역이 실제와 일치하는지부터 미리 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “이러다 거래 한 번 할 때마다 가슴 졸이게 생겼구먼.”

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규제 비켜간 부천·화성병점 석 달 새 3~4%↑…의정부도 10억 신고가

박씨: “규제 안 걸린 동네로 집값이 몰린다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 지난 6월 말 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 등이 규제지역으로 묶인 뒤, 인근 비규제지역인 부천 원미구는 7월부터 10월 첫째 주까지 석 달 동안 3.37% 올라 올 상반기 상승률(2.63%)을 이미 넘어섰고 화성 병점구도 상반기 2.30%에서 4.60%로 상승폭이 두 배 가까이 커졌습니다.”

김씨: “GTX-C 착공 이후 오름세가 커진 의정부에서는 ‘의정부역센트럴자이앤위브캐슬’ 전용 98㎡가 9월 10억5000만원에, ‘더샵의정부역링크시티’ 분양권은 7월 10억6844만원에 각각 신고가를 기록했는데요, 비규제지역 내 집 마련을 고려한다면 다음 규제지역 지정 전에 움직이는 수요가 많다는 점부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “규제를 피해 다니는 돈이 결국 이 동네 저 동네 들쑤시는구먼.”

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