서울시, 환승역 용적률 최대 1300%까지 푼다…역세권 개발 전면 확대

박씨: “역세권 개발한다는데, 이번엔 또 뭐가 다른 거야?”

이씨: “서울시가 올해 3월 발표한 ‘역세권 직·주·락 활성화 전략’을 서울 전역으로 확대하기로 했습니다. 환승역 인근 역세권 활성화 사업에는 최대 1300%의 용적률을 허용해, 도시 기능과 주택 공급을 동시에 강화하겠다는 방침입니다.”

김씨: “기존 사업은 확대·고도화하고 성장잠재력이 높은 지역을 추가로 발굴해 2031년까지 본격 추진한다는 계획인데요, 지하철 개통처럼 교통망 호재와 맞물리는 역세권 단지라면 이번 전략의 용적률 상향 대상인지부터 확인해보시는 게 좋습니다.”

박씨: “역 가까운 데 살 거면 이번 전략 대상인지 꼭 챙겨봐야겠구먼.”

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정부 “민간 용적률 1.2배로”…서울시 그린벨트 해제 병행 조율

박씨: “서울 공급 늘린다는 얘기 요새 자주 들리던데?”

이씨: “국토교통부와 서울시가 도시 및 주거환경정비법을 개정해 민간 정비사업 용적률을 법적 상한의 1.2배(120%)까지 완화하는 방안을 검토 중입니다. 3종 일반주거지역은 최대 360%까지 고밀 개발이 가능해집니다.”

김씨: “서울시 추산으로 2031년까지 착공 가능한 정비사업 253곳(31만가구) 중 신규 공급은 8만7000가구인데, 용적률 완화를 단순 적용하면 순증 가구가 최대 13만가구까지 늘 수 있습니다. 다만 집값 자극 우려로 강남3구·용산구는 적용 지역에서 제외하는 방안이 거론되니, 보유·매수 예정 단지가 이 지역 밖인지 먼저 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “강남 빼고 나머지 지역은 혜택이 커질 수도 있다는 거구먼.”

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수도권 신규 택지 7.3만가구+α, 이달 말 윤곽…하남·고양 유력

박씨: “8·13대책 때 말한 택지는 어디로 정해진 거야?”

이씨: “국토교통부가 8·13 공급대책에서 입지를 밝히지 않았던 7만3000가구+α 규모의 신규 공공택지 윤곽을 이르면 이달 말 공개할 예정입니다. 당초 예고한 9월 말~10월 초보다 한 달가량 늦어졌는데, 국회 국정감사 일정을 고려한 것으로 알려졌습니다.”

김씨: “현재까지 입지가 공개된 곳은 경기 남양주 도심(2만1700가구), 경기 광주역세권2(4500가구), 서울 강서(1000가구) 등 2만7200가구뿐이고, 나머지는 하남 감북동·고양 대곡역 일대 등 그린벨트 해제 지역이 유력 후보로 거론됩니다. 해당 지역 실수요자라면 지구 지정 발표 시점부터 눈여겨보시는 게 좋습니다.”

박씨: “발표만 기다릴 게 아니라 후보지 주변부터 미리 둘러봐야겠구먼.”

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가을 분양시장 개막…이달 2만9353가구, 수도권에 72% 몰렸다

박씨: “가을 되니 분양 물량이 쏟아진다며?”

이씨: “부동산인포에 따르면 이달 전국 아파트 분양 물량은 2만9353가구로, 이 중 일반분양은 2만5090가구입니다. 수도권에서만 2만1117가구가 공급돼 전체의 약 72%를 차지해요. 지역별로는 경기가 1만1514가구로 가장 많고 인천(8125가구), 충남(3069가구) 순입니다.”

김씨: “분양가 상한제가 적용되는 공공분양 단지와 브랜드 대단지에 수요자 관심이 쏠릴 전망인데요, 분양가 상승과 대출 부담이 계속되는 만큼 전문가들은 입지·가격 경쟁력·생활 인프라를 따져 선별 청약에 나서야 한다고 조언합니다.”

박씨: “물량만 믿고 덤벼들 게 아니라 단지별로 꼼꼼히 비교해봐야겠구먼.”

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“보증금 5억인데 대출 1억?”…전세퇴거자금대출 한도 꼬여버렸다

박씨: “세입자 보증금 돌려주려고 대출받는 건데, 그것도 막히는 거야?”

이씨: “네, 정부의 가계부채 규제가 강화되면서 집주인이 세입자 퇴거 자금을 마련하는 전세퇴거자금대출의 한도 규제와 사후 약정이 까다로워졌습니다. 2025년 6월27일을 기준으로 전후 대출 가능 여부와 한도가 달라져, 보증금 5억원인데 1억원밖에 안 나오는 사례까지 나오고 있어요.”

김씨: “대출 가능 여부는 추가 주택 구입 금지, 실거주 의무 등 규제 요건과도 맞물려 있어 단순히 집을 담보로 빌리는 돈이라고 안심할 수 없습니다. 세입자에게 보증금을 돌려줘야 할 시점이 다가온다면, 계약 시점과 규제 요건을 함께 따져 대출 한도를 미리 은행에 확인해두셔야 합니다.”

박씨: “집주인도 이젠 대출 전에 꼼꼼히 계산부터 해야 하는 시대구먼.”

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전세사기 보증금, 국가가 3분의 1 보장…11월13일 시행

박씨: “전세사기 피해자들 보증금은 결국 못 받는 거 아니야?”

이씨: “그렇지 않습니다. 국토교통부가 6일 국무회의에서 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’ 시행령 개정안을 의결했는데요, 경·공매를 거쳐도 보증금의 3분의 1(최소보장금)을 돌려받지 못하면 국가가 부족분을 채워줍니다. 제도는 다음달 13일 시행됩니다.”

김씨: “예를 들어 보증금 1억5000만원 피해자가 경매 배당과 경매차익으로 3000만원만 회복했다면, 최소보장금 5000만원에서 이를 뺀 2000만원을 추가로 받아 총 5000만원을 돌려받는 구조입니다. 신탁사기 등 무권계약 피해자는 경·공매 종료 전에도 선지급금을 받을 수 있으니, 피해 결정문을 받은 분이라면 LH에 신청 절차부터 확인해보세요.”

박씨: “완전하진 않아도 최소한의 안전판은 생긴 셈이구먼.”

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올해 청약 경쟁률 5.6대 1…분양가 34% 뛰자 신청 ‘반토막’

박씨: “요새 청약 넣는 사람이 줄었다던데 진짜야?”

이씨: “직방에 따르면 올해 1~9월 전국 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 5.6대 1로, 지난해 같은 기간(10.2대 1)의 절반 수준입니다. 일반공급 물량은 34.0% 늘었는데 1순위 접수 건수는 26.6% 줄었어요.”

김씨: “HUG에 따르면 8월 기준 서울 민간 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 6287만원으로 1년 전보다 34% 급등했는데, 분양가 상한제 적용 단지 경쟁률(10.8대 1)은 미적용 단지(3.7대 1)의 3배에 달합니다. ‘아크로 드 서초’는 1099.1대 1까지 치솟았으니, 분양가 부담이 크다면 상한제 적용 단지나 공공분양(평균 19대 1)부터 먼저 살펴보시는 게 효율적입니다.”

박씨: “아무 단지나 넣을 게 아니라 상한제 단지를 골라 넣어야겠구먼.”

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불광5구역 철거 착수…21년 만에 ‘북한산 자이’로 탈바꿈

박씨: “은평구 불광동 재개발, 드디어 움직이는 거야?”

이씨: “네, 은평구에 따르면 불광5구역 주택재개발정비사업이 지난해 9월 이주를 시작한 지 1년 만에 이주를 완료하고 지난 2일 철거 착공식을 열었습니다. 2005년 조합설립추진위원회를 구성한 지 21년 만이에요.”

김씨: “2021년 사업시행인가, 2022년 GS건설 시공사 선정, 2024년 관리처분계획 인가를 거쳐 조합은 2027년 7월까지 철거, 같은 해 10월 본공사 착공, 2030년 준공을 목표로 하고 있습니다. 2406가구 ‘북한산 자이 더 프레스티지’로 탈바꿈할 예정이니, 인근 거주자라면 공사 기간 소음·먼지·차량 통행 안내를 미리 챙겨보시는 게 좋습니다.”

박씨: “21년이나 걸렸으니 이제라도 속도 내는 게 반갑구먼.”

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분당 2차 특별정비구역 5곳 확정…1만3429가구 정비 본궤도

박씨: “분당도 재건축 한다고 난리던데 어디가 뽑힌 거야?”

이씨: “성남시가 분당신도시 노후계획도시 정비를 위한 2차 특별정비구역을 총 1만3429가구 규모로 확정했습니다. 이매촌1(1734가구), 시범단지1(4200가구), 파크타운(3025가구), 푸른마을(2598가구), 한솔마을2(1872가구) 등 5곳인데요, 1차 선도지구 선정 이후 약 2년 만입니다.”

김씨: “이번 지정은 공모가 아니라 주민 제안 방식으로, 토지 등 소유자 50% 이상의 동의를 확보해야 특별정비계획을 수립할 수 있었습니다. 단지별로 설명회와 개별 접촉을 병행하며 막판까지 동의율을 끌어올렸다고 하니, 해당 구역 소유자라면 앞으로 제출될 특별정비계획 수립 일정을 챙겨보셔야 합니다.”

박씨: “동의율 싸움에서 이긴 단지들이 먼저 속도를 내는 거구먼.”

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서울 소형 아파트값 9년 만에 최고 상승률…”포모 매수” 주의보

박씨: “요즘 작은 집도 많이 올랐다며?”

이씨: “한국부동산원에 따르면 지난주(9월28일 기준) 서울 전용 40㎡ 이하 아파트 매매가격은 전년 동기 대비 8.3% 올랐습니다. 관련 통계가 집계된 2017년 12월 이후 가장 높은 상승률이에요. 올해 1월까지만 해도 3.99%에 그쳤는데 하반기 들어 가파르게 뛰었습니다.”

김씨: “구로동 ‘구로두산위브’ 전용36㎡는 6억4000만원에, 등촌동 ‘등촌주공5단지’ 전용37㎡는 올해 4월 6억원대에서 지난달 8억원까지 뛰며 신고가를 갈아치웠습니다. 전문가들은 자산이 적은 청년·1인 가구의 ‘포모(소외 공포) 매수’가 몰린 결과로 보는데, 상승세가 장기간 이어지긴 어려운 만큼 ‘묻지 마 매수’는 경계해야 한다는 조언도 나옵니다.”

박씨: “작은 집이라고 무조건 안전한 선택은 아니라는 거구먼.”

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