강남3구 전부 하락 전환, 강북은 0.46% 상승…분양가 ㎡당 1500만원 첫 돌파 [2026.09.11]
👔 Insight of ACE2025.kr — 오늘의 전문가 코멘트
💰 종부세 합산배제·과세특례, 9월 16~30일 신청 — 국세청이 대상자 4만8천명에게 안내문을 발송했습니다. 신청하면 11월 정기고지 때 비과세 또는 1세대 1주택 혜택이 반영됩니다.
🏠 강남3구는 하락, 강북구는 0.46% 상승 — 강남 -0.35%·서초 -0.30%·송파 -0.02%인 반면 강북구는 0.46% 올랐습니다. 대출 조달이 가능한 중저가 단지로 수요가 이동 중입니다.
🏗️ 수도권 분양가 ㎡당 1505만원, 서울 84㎡는 19억4433만원 — 4월 1400만원을 넘은 뒤 4개월 만에 1500만원을 돌파했습니다. 기다릴수록 분양가가 오르는 구조라 청약 전략 재점검이 필요합니다.
📋 입주율 59.5%, 미입주 사유 1위는 잔금대출 미확보(37.2%) — 잔금대출이 막혀 입주를 못 하는 사례가 늘고 있습니다. 계약 전에 잔금 조달 계획부터 확정하세요.
🏚️ 서울 평균 전셋값 7억1178만원 — 1년 새 9.6% 올랐고 경기 전세 물건은 6개월 만에 13.4% 줄었습니다. 재계약 자금을 미리 준비해야 합니다.
오늘 부동산 뉴스의 핵심은 세 가지입니다. 한국부동산원 9월 첫째 주 기준 강남3구(강남 -0.35%, 서초 -0.30%, 송파 -0.02%) 아파트값이 모두 하락 전환한 반면, 강북구(0.46%)·도봉구(0.43%) 등 중저가 지역은 상승세를 이어갔습니다.
8월 수도권 민간 아파트 분양가는 ㎡당 1505만원으로 2021년 집계 이후 처음 1500만원을 넘었고, 서울은 ㎡당 2468만원을 기록했습니다.
전국 아파트 입주율은 59.5%로 4개월 만에 최저이며, 미입주 사유 1위는 잔금대출 미확보(37.2%)였습니다.
✍️ 이준수 공인회계사 / ACE2025
금융·기업 구조조정, 재무·회계 자문, ESG 경영 컨설팅 전문가. 부동산·금융 시장 데이터를 공인회계사 관점에서 매일 분석해 공유합니다.
ESG
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📍강남3구
🥶급랭
강남3구전부하락
강남3구, 드디어 셋 다 마이너스로 돌아섰네
👴박씨: “강남 집값이 떨어졌다는 게 진짜인가?”
🧑이씨: “네, 9월 첫째 주 기준으로 강남 -0.35%, 서초 -0.30%예요.”
👔김씨: “송파도 -0.02%로 21주 만에 하락 전환하면서 강남3구가 모두 약세가 됐습니다.”
👴박씨: “세제개편 앞두고 내놓는 사람이 늘었다는 얘기구먼.”
📍강북·도봉
🔥뜨거움
강북0.46%상승
강남이 식는 사이, 강북은 계속 달린다
👴박씨: “그럼 서울 전체가 떨어진 건가?”
🧑이씨: “아니에요. 서울 평균은 0.20% 올랐어요. 상승폭만 0.02%포인트 줄었죠.”
👔김씨: “강북구 0.46%, 도봉·서대문 0.43%, 성북 0.42%로 중하위 가격대가 오름세를 주도했습니다.”
👴박씨: “대출이 되는 가격대로 사람이 몰리는 거로군.”
📍전국
🌡️차가움
입주전망87.6
9월 입주전망지수 87.6, 두 달 연속 내리막
👴박씨: “입주전망지수라는 게 뭔가?”
🧑이씨: “분양받은 사람이 잔금 치르고 제때 들어갈 수 있을지 보는 지표예요. 100 아래면 부정적이고요.”
👔김씨: “9월은 87.6으로 전월보다 6.8포인트 내렸고, 인천은 65.3까지 18.5포인트 급락했습니다.”
👴박씨: “인천이 유독 심하구먼.”
📍전국
🥶급랭
입주율59.5%
10집 중 6집도 못 들어갔다…입주율 59.5%
👴박씨: “실제 입주는 잘 되고 있나?”
🧑이씨: “8월 전국 입주율이 59.5%예요. 4개월 만에 최저치입니다.”
👔김씨: “미입주 사유 1위가 잔금대출 미확보로 37.2%였습니다. 6월 26.5%에서 계속 오르고 있습니다.”
👴박씨: “집은 다 지었는데 돈이 안 나와서 못 들어가는 거구먼.”
📍수도권
🔥과열
분양가1500만원
수도권 분양가, ㎡당 1500만원 벽이 뚫렸다
👴박씨: “새 아파트 분양가가 또 올랐다지?”
🧑이씨: “8월 수도권 평균이 ㎡당 1505만원이에요. 2021년 통계 집계 후 처음 1500만원을 넘었어요.”
👔김씨: “서울은 ㎡당 2468만원, 전용 84㎡ 기준 평균 19억4433만원입니다. 인천도 6.85% 올라 상승률 1위였고요.”
👴박씨: “4월에 1400만원 넘었다더니 넉 달 만에 100만원이 더 붙었구먼.”
📍전국
🌡️따뜻함
종부세특례신청
종부세 합산배제·과세특례, 9월 16~30일이 기회
👴박씨: “종부세 아낄 방법이 있다던데?”
🧑이씨: “국세청이 대상자 4만8천명에게 안내문을 보냈어요. 16일부터 30일까지 신청하면 돼요.”
👔김씨: “일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택은 특례를 내면 1세대 1주택으로 계산됩니다. 올해부터 부부 공동명의는 지분과 무관하게 납세의무자를 합의로 정할 수 있고요.”
👴박씨: “그럼 무조건 신청하면 되나?”
🧑이씨: “아니요, 공동명의 특례가 오히려 불리할 수도 있어서 홈택스 모의계산부터 해보셔야 해요.”
📍수도권
🌡️따뜻함
지산오피스텔전환
텅 빈 지식산업센터, 오피스텔·임대주택으로 바뀐다
👴박씨: “지식산업센터가 그렇게 비었다며?”
🧑이씨: “최근 3년 준공 물량 공실률이 43.5%, 미분양률은 26.9%예요.”
👔김씨: “정부가 2027년까지 주거용 오피스텔 용도변경을 한시 허용하고, LH가 매입해 청년·신혼부부 공공임대로 씁니다. 주차장 확보 면제와 취득세 환수 유예도 붙습니다.”
👴박씨: “빈 건물이 집이 되는 거면 나쁘지 않구먼.”
📍광진·자양
🔥뜨거움
자양동2999가구
성수 옆 자양4동, 49층 2999가구 조합 떴다
👴박씨: “자양동에 재개발이 된다고?”
🧑이씨: “자양4동 A구역이 조합설립인가를 받았어요. 한강변 최고 49층, 2999가구예요.”
👔김씨: “추진위를 건너뛴 조합직접설립 방식이라 주민협의체 구성부터 인가까지 8개월밖에 안 걸렸습니다. 동의율 75%를 23일 만에 넘겼고요.”
👴박씨: “속도가 대단하군. 지금 들어가도 되나?”
👔김씨: “토지거래허가구역이라 권리산정일 기준을 먼저 확인하셔야 합니다.”
📍노원
🌡️따뜻함
노원정비협의체
노원구, 재건축·재개발 실행형 협의체 띄웠다
👴박씨: “노원도 정비사업이 많다지?”
🧑이씨: “구청장이 위원장을 맡고 조합장·추진위원장 등 추진대표 34명이 들어가는 협의체를 15일 띄워요.”
👔김씨: “반기별 정기회의에 현안이 생기면 임시회의를 열고, 전문 자문단까지 투입하는 실행형으로 운영한다고 합니다.”
👴박씨: “말만 듣는 자리가 아니라니 지켜볼 만하겠어.”
📍서울·경기
🌡️차가움
서울전세7억
서울 평균 전셋값 7억 돌파, 경기까지 번진다
👴박씨: “전셋값은 좀 잡혔나?”
🧑이씨: “8월 서울 아파트 평균 전셋값이 7억1178만원이에요. 1년 새 9.6% 올랐어요.”
👔김씨: “경기도 상반기 누적 상승률이 광명 7.08%, 화성 4.99%, 하남 4.85%입니다. 경기 전세 물건은 6개월 만에 13.4% 줄었고요.”
👴박씨: “물건이 없으니 값이 오르는 게지.”
📰 오늘의 수집 뉴스 목록 (18개)
- 강남3구 아파트 매매가격 모두 하락, 서울 상승폭 축소 – 연합뉴스
- 강북구 0.46%·도봉구 0.43% 상승, 중하위 가격대 오름세 – 연합뉴스
- 9월 아파트 입주전망지수 87.6, 인천 65.3 – 연합뉴스
- 8월 전국 아파트 입주율 59.5%, 4개월 만에 최저 – 한국경제
- 8월 수도권 평균 분양가 ㎡당 1505만원 첫 돌파 – 한국경제
- 종부세 합산배제·과세특례 9월 16~30일 신청 – 연합뉴스
- 지식산업센터 오피스텔 전환 한시 허용·공공임대 매입 – 매일경제
- 자양4동 A구역 조합설립인가, 49층 2999가구 – 한국경제
- 노원구 재건축·재개발 혁신전략 추진협의체 발족 – 연합뉴스
- 서울 아파트 평균 전셋값 7억1178만원 – 한국경제
- 한은 통화신용정책 보고서, 금융불균형 위험 누증 – 연합뉴스
- 포스코이앤씨 리모델링 3년간 5조4천억원 수주 – 연합뉴스
- 이광수 대표, 이대로 가면 부동산 폭등 – 한국경제
- 고분양가 논란에도 20억 아파트 완판 – 한국경제
- 한화포레나 지제역 평택 세교동 1098가구 10월 분양 – 한국경제
- 힐스테이트 거제시그니처 10월 분양 – 한국경제
- 더샵 분당하이스트 리모델링 일반분양 임박 – 한국경제
- 아크메르 동탄 매머드급 신축 공급 – 한국경제
➕ 추가 뉴스 클립 8개
클립1. 한은 금융불균형 위험 누증 경고 — 대출 규제에도 수도권 집값과 가계대출이 함께 늘고 있다며 한국은행이 통화신용정책 보고서에서 경고했습니다. 올해 1~8월 주택관련대출 월평균 증가액은 약 4조원입니다. 원문
클립2. 포스코이앤씨, 리모델링 3년간 5조4천억 수주 — 2014년 진출 이후 46개 단지 누적 14조3천억원 규모입니다. 재건축보다 사업 속도가 빠른 점이 강점으로 꼽힙니다. 원문
클립3. 이광수 대표, 이대로 가면 폭등 경고 — 대표적 하락론자였던 이광수 광수네복덕방 대표가 공급 위주 대책만으로는 부족하다며 정책 기조를 비판했습니다. 원문
클립4. 비싸다 하더니 20억 아파트도 완판 — 고분양가 논란에도 수도권 주요 단지 청약이 마감되는 흐름이 이어지고 있습니다. 원문
클립5. 한화포레나 지제역, 10월 분양 — 평택 세교동에 1098가구 규모로 공급됩니다. 수도권 비규제 역세권 단지로 관심이 모입니다. 원문
클립6. 힐스테이트 거제시그니처, 10월 분양 — 현대엔지니어링이 경남 거제에서 신규 분양에 나섭니다. 원문
클립7. 더샵 분당하이스트, 리모델링 분양 임박 — 분당 리모델링 단지가 일반분양을 앞두고 있습니다. 재건축 대비 빠른 사업 속도가 특징입니다. 원문
클립8. 아크메르 동탄, 매머드급 신축 공급 — 반도체 투자로 들썩이는 동탄에 대단지 신축이 공급됩니다. 원문
🌡️ 시장온도계 (권역별)
| 권역 | 체감온도 | 코멘트 |
|---|---|---|
| 강남3구(강남·서초·송파) | 🥶 급랭 | 강남 -0.35%, 서초 -0.30%, 송파 -0.02%로 21주 만에 셋 다 하락 전환 |
| 서울 중저가권(강북·도봉·서대문·성북) | 🔥 뜨거움 | 강북 0.46%, 도봉·서대문 0.43%, 성북 0.42%로 오름세 주도 |
| 경기 | 🔥 뜨거움 | 0.17% 상승, 수원 권선 0.48%·영통 0.47%·하남 0.47% 강세 |
| 인천 | 🌡️ 미지근 | 매매는 0.03%로 상승폭 확대됐으나 입주전망지수는 65.3으로 최저 |
| 지방 | 🌡️ 미지근 | 0.01% 상승, 광주·전남만 0.03%로 완만한 회복 |
🌱 ESG 인사이트
공실률 43.5%의 지식산업센터를 청년·신혼부부 공공임대로 전환하는 이번 대책은 이미 지어진 건물을 헐지 않고 재사용한다는 점에서 환경(E) 측면의 자원 순환 효과가 크고, 주거 취약계층에 물량을 공급한다는 점에서 사회(S) 가치도 함께 챙긴 사례입니다. 반면 입주율 59.5%·잔금대출 미확보 37.2%라는 수치는 금융 접근성이 특정 계층의 주거 진입을 막는 사회(S) 리스크로 작동하고 있음을 보여줍니다. 노원구가 조합장·추진위원장 등 추진대표 34명을 참여시킨 실행형 협의체를 만든 것은 정비사업의 정보 비대칭과 갈등을 줄이려는 지배구조(G) 개선 시도로 평가할 만합니다.
🔗 공식 부동산·금융 기관 정보
❓ FAQ
Q1. 강남3구 아파트값이 정말 다 떨어졌나요?
A. 네. 한국부동산원 9월 첫째 주 기준 강남 -0.35%, 서초 -0.30%, 송파 -0.02%로 셋 다 하락했습니다. 송파는 21주 만의 하락 전환입니다.
Q2. 그럼 서울 전체 집값도 떨어진 건가요?
A. 아닙니다. 서울 평균은 0.20% 올라 83주 연속 상승 중이며, 상승폭만 0.02%포인트 줄었습니다.
Q3. 왜 강북은 계속 오르나요?
A. 대출로 자금을 조달하기 상대적으로 쉬운 중하위 가격대로 실수요가 이동했기 때문입니다. 강북구 0.46%, 도봉구·서대문구 0.43%가 대표적입니다.
Q4. 입주율 59.5%는 어떤 의미인가요?
A. 준공 후 입주기간 안에 입주를 마쳤거나 잔금을 낸 가구가 10집 중 6집이 안 된다는 뜻입니다. 미입주 사유 1위는 잔금대출 미확보로 37.2%였습니다.
Q5. 종부세 합산배제·과세특례는 언제 신청하나요?
A. 9월 16일부터 30일까지 홈택스에서 신고·신청하면 11월 정기고지에 반영됩니다. 국세청이 대상자 4만8천명에게 안내문을 발송했습니다.
Q6. 부부 공동명의는 뭐가 달라졌나요?
A. 올해부터 소유 지분과 관계없이 공동 소유자 간 합의로 납세의무자를 정할 수 있습니다. 다만 특례가 오히려 불리할 수 있어 모의계산 후 신청해야 합니다.
Q7. 지식산업센터를 오피스텔로 바꾼다는 게 무슨 뜻인가요?
A. 최근 3년 준공 물량 공실률이 43.5%에 달해, 정부가 2027년까지 주거용 오피스텔 용도변경을 한시 허용하고 LH가 매입해 청년·신혼부부 임대주택으로 활용한다는 의미입니다.
📅 다음 발행 예고
종부세 합산배제 신청(9월 16일 개시) 접수 동향, 지식산업센터 용도변경 세부 지침, 강남3구 하락세 지속 여부를 이어서 추적하겠습니다. | 매일 새벽 ACE2025 부동산 인사이트 구독 환영!
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