“세금 무서워 던진다”…강남 아파트값 3년8개월만 최대 낙폭

박씨: “서울 아파트값이 역대급으로 오르고 있다더니, 강남은 오히려 떨어진다고?”

이씨: “네, 한국부동산원에 따르면 강남구 아파트값이 지난달 둘째 주부터 이달 셋째 주(21일 기준)까지 7주 연속 하락해 누적 1.7% 빠졌어요. 지난주만 0.42% 떨어졌는데, 이건 3년8개월 만에 가장 큰 주간 낙폭입니다. 서초구도 7주째 1.3% 내렸고요.”

김씨: “반면 서울 전체 아파트값은 85주 연속 올라 역대 최장 상승 기록과 같아졌으니 극과 극이죠. 원인은 ‘8·3 세제개편안’으로 내년 고가주택 보유세·양도세 부담이 커진다는 예고인데요, 강남구 매물이 지난달 3일 9453건에서 오늘 1만1502건으로 21.6% 늘었습니다. 압구정동 현대5차 82㎡는 이달 51억원에 거래돼 작년 9월 최고가(63억원)보다 12억원 내렸어요. 고가주택 보유·매도를 고민 중이시라면 세제개편 시행 전 세 부담부터 정확히 계산해보셔야 합니다.”

박씨: “오르기만 하는 줄 알았는데 강남부터 먼저 숨 고르기를 하는구먼.”

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취임 1주일 홍지선 장관·오세훈 시장 첫 만남…주택공급협의체 가동

박씨: “국토부 장관하고 서울시장이 만났다는데, 뭔가 큰 결정이 났나?”

이씨: “네, 30일 코엑스 ‘집코노미 박람회 2026’에서 취임 1주일을 맞은 홍지선 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 공식 석상에서 처음 만나 수도권 주택공급 확대를 위한 협의체를 본격 가동하기로 했어요.”

김씨: “용산국제업무지구 개발, 민간 정비사업 규제 완화, 용산공원 활용, 종묘 세운지구·탄천 개발·그린벨트 해제까지 두 기관이 풀어야 할 현안이 7~8개나 쌓여 있었는데요, 이번 회동으로 법제화·인허가 등 각 기관 권한을 활용해 속도감 있게 처리하자는 공감대가 형성됐습니다. 용산이나 그린벨트 해제지역 인근에 관심 있으시다면 앞으로 나올 협의체 발표 일정을 챙겨보셔야 합니다.”

박씨: “장관 바뀌자마자 서울시장부터 만났다니, 이번엔 진짜 속도를 내려나 보구먼.”

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내년부터 은행 부동산PF 대출, 신용공여 20% 이내로 제한

박씨: “부동산PF 대출에 새 규제가 생긴다고?”

이씨: “네, 금융위원회가 30일 ‘은행업감독규정’ 규정변경을 예고했어요. 내년 1월 1일부터 은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 신용공여를 총 신용공여의 20% 이내로 제한하는 내용입니다.”

김씨: “작년 12월 발표된 ‘부동산PF 건전성 제도개선 방안’의 후속조치인데요, 시행 시점에 한도를 초과하는 은행에는 3년 경과기간을 줘서 급격한 충격은 피하도록 했습니다. 특수은행의 내부통제 평가비중도 3.2%에서 10.0%로 대폭 확대돼요. PF 대출을 낀 개발사업에 투자·분양을 검토 중이시라면 시행사·시공사의 자금조달 구조가 이 규제로 어떻게 바뀌는지 미리 살펴보셔야 합니다.”

박씨: “PF 부실 걱정에 아예 한도부터 못 박는구먼.”

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3년 만에 재개된 도심복합사업, 서초·송파 강남3구 최초 포함

박씨: “서울에 새 공급 후보지가 나왔다고?”

이씨: “네, 국토교통부가 30일 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지 11곳을 선정했어요. 지난 3~5월 서울 지역 공모에서 주민이 제안한 44곳 중 법정 요건과 사업성을 심사해 추린 결과로, 3년 만의 재개입니다.”

김씨: “총 공급 규모는 1만7881가구인데요, 대표 후보지인 용산구 효창공원앞역 북측은 9만3262㎡ 부지에 4040가구가 들어서고, 서초구 방배동 이수역 동측(918가구)·송파구 올림픽공원 인근(935가구)도 이름을 올렸습니다. 서초·송파구에서 도심복합사업 후보지가 선정된 건 이번이 처음이에요. 광진구 2곳을 포함해 강서·구로·마포·성북·양천·은평구도 각 1곳씩 포함됐습니다. 정비사업 투자를 고려 중이시라면 이번 후보지 인근 시세와 사업 진행 속도부터 추적해보셔야 합니다.”

박씨: “강남3구까지 후보지가 생겼다니, 그동안 문턱이 꽤 높았나 보구먼.”

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10월 아파트 4만6000가구 분양 대기…작년의 2.7배

박씨: “10월에 분양 물량이 엄청 몰린다면서?”

이씨: “네, 부동산114에 따르면 10월 전국 60개 단지에서 임대를 포함해 총 4만5691가구가 분양될 예정이에요. 지난달(2만6783가구)보다 70.6% 늘고, 작년 10월(1만6811가구)과 비교하면 171.8%, 그러니까 2.7배 늘어난 규모입니다.”

김씨: “수도권에 2만5711가구(56.3%)가 집중되는데요, 경기가 1만5991가구로 가장 많고 인천 7851가구, 서울 1869가구 순입니다. 화성 ‘화성향남롯데캐슬시그니처'(1542가구), 동탄 ‘아크메르동탄'(1808가구) 등 1000가구 이상 대단지가 경기 남부에 몰려 있고요, 3기 신도시 부천 대장지구(548가구)·인천 계양A6(663가구)도 공급됩니다. 서울에서는 강동구 고덕강일3단지(1305가구) 토지임대부 분양주택이 본청약에 나서는데요, 청약을 준비 중이시라면 대단지 일정과 자금 조달 계획을 지금부터 세워두셔야 합니다.”

박씨: “한꺼번에 이렇게 쏟아지면 청약통장 들고 정신없겠구먼.”

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서울 주택 인허가 40% 급증…5년 만에 장기평균 넘어서

박씨: “서울에 집을 더 짓겠다는 신호가 있다고?”

이씨: “네, 국토교통부가 30일 발표한 8월 주택통계에 따르면 올해 1~8월 서울 주택 인허가가 3만9940가구로 작년 같은 기간보다 40.4% 늘었어요. 2016~2025년 같은 기간 평균(약 3만8000가구)의 106% 수준인데, 서울 1~8월 인허가가 장기평균을 넘어선 건 2021년 이후 5년 만입니다.”

김씨: “착공도 2만679가구로 41.1% 늘었고, 아파트 인허가는 37.4%, 비아파트는 60.7% 증가했는데요, 국토부는 신축매입약정 확대·건축규제 완화·금융세제 지원 효과로 보고 있습니다. 다만 지난해 준공 통계에서 확정치가 잠정치보다 4만2000가구나 적게 집계된 적이 있어서, 인허가 회복이 실제 입주 물량 증가로 이어지기까지는 시차와 통계 정확성이라는 과제가 남아 있어요. 서울 입주를 기다리는 실수요자시라면 인허가 개선을 곧바로 물량 증가로 받아들이기보다 착공·준공 통계를 함께 지켜보셔야 합니다.”

박씨: “숫자는 좋아졌는데, 실제 집이 나오는 건 또 다른 문제구먼.”

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대구·울산·경북은 미분양 해소, 경기·충남·부산은 오히려 증가

박씨: “지방 미분양이 풀리고 있다는 얘기랑, 오히려 늘었다는 얘기가 같이 들리던데?”

이씨: “네, 둘 다 맞아요. 부동산R114에 따르면 최근 1년 반 사이 미분양을 가장 많이 소화한 곳은 대구·울산·경북입니다. 대구는 2024년 12월 8807가구에서 올해 6월 4383가구로 4424가구 줄어 전국 최대 감소폭을 기록했고, 울산은 2772가구, 경북은 1703가구가 줄었어요.”

김씨: “반면 충남은 3814가구에서 8894가구로 5080가구나 늘어 전국에서 가장 많이 증가했고, 부산(+3351가구)·인천(+1118가구)·경기(+599가구)도 함께 늘었습니다. 경기도만 따로 보면 2021년 1030가구에서 올해 7월 1만4394가구까지 불어났는데요, 다만 반도체 벨트인 오산은 2024년 말 994가구에서 올해 6월 31가구로 96.9% 급감했고 이천·화성도 크게 줄었습니다. 미분양 해소는 결국 공급 물량과 산업단지 접근성이 갈랐는데요, 지방·수도권 외곽 매수를 검토 중이시라면 해당 지역이 반도체 등 배후산업을 끼고 있는지부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “같은 지방인데도 반도체 옆동네냐 아니냐로 팔자가 갈리는구먼.”

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성남시, 분당 2차 특별정비구역 5곳 1만3429가구 선정

박씨: “분당 재건축도 이제 속도가 붙는다고?”

이씨: “네, 성남시가 30일 올해 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 대상으로 5개 구역, 총 1만3429가구를 선정했다고 밝혔어요. 당초 예정 물량(1만2000가구)보다 1429가구 더 많은 규모입니다.”

김씨: “선정된 곳은 17구역(이매촌1) 1734가구, 22구역(시범단지1) 4200가구, 33구역(파크타운) 3025가구, 34구역(푸른마을) 2598가구, 38구역(한솔마을2) 1872가구인데요, 지난 7월 제안서 접수 이후 9월 본안 서류를 다시 받아 도시계획·건축·교통 분야 외부 전문가로만 구성된 선정위원회가 6개 항목을 기준으로 평가했습니다. 분당 재건축 단지를 보유·검토 중이시라면 우리 단지가 이번 5개 구역에 포함됐는지, 앞으로 있을 주민 공람·시의회 의견 청취 일정부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “한 번에 다섯 구역이 뽑혔다니, 분당도 이제 본격적으로 새 단장을 하는구먼.”

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반포 디에이치 클래스트 공사 현장서 사망사고…공사 전면 중단

박씨: “반포 재건축 현장에서 사고가 났다고?”

이씨: “네, 서울 서초구 반포동 ‘디에이치 클래스트’ 재건축 공사 현장에서 사망사고가 발생해 시공사인 현대건설이 공사를 전면 중단했어요. 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축해 5002가구 규모로 조성되는 단지입니다.”

김씨: “지난 29일 세대 내부 천장 콘크리트 잔재물 제거 작업 중 사고가 났는데요, 재해자를 위험 구간 밖으로 대피시킨 뒤 잔재물을 떨어뜨렸으나 예상 낙하 범위를 벗어나면서 사고로 이어졌다고 합니다. 현대건설은 사고 직후 공사를 중단했고, 경찰과 고용노동부가 현장을 확인하며 재발 방지 대책을 수립 중이에요. 대형 재건축 단지 입주·투자를 계획 중이시라면 이런 안전사고가 입주 일정 지연으로 이어질 수 있는 만큼 시공사의 대책 발표를 계속 지켜보셔야 합니다.”

박씨: “사람 목숨이 걸린 일인데, 공사 속도보다 안전이 먼저지.”

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GH, 광교 ‘자연앤 센트레빌’ 600가구 공급…분양가상한제 적용

박씨: “경기주택도시공사에서도 새 아파트를 내놓는다고?”

이씨: “네, 경기주택도시공사(GH)와 동부건설이 수원 영통구 원천동 일원에 ‘광교 자연앤 센트레빌’을 공급해요. 지하 2층~지상 20층, 총 600가구로 전용 84㎡ 공공분양 360가구와 전용 59㎡ 지분적립형 240가구로 구성됩니다.”

김씨: “신분당선 광교중앙역을 통해 강남권 이동이 빠르고, 향후 인덕원~동탄 복선전철 원천역이 개통하면 광역교통이 더 좋아질 전망인데요, 공공택지에 조성돼 분양가상한제가 적용되는 만큼 시세보다 낮은 분양가로 나올 것으로 보입니다. 지분적립형 주택은 초기 지분만 내고 나머지를 나눠 납부하는 방식이라 목돈 부담이 적은데요, 광교권 내 집 마련을 고려 중이시라면 공공분양과 지분적립형 중 본인 자금 계획에 맞는 유형부터 비교해보셔야 합니다.”

박씨: “분양가상한제까지 적용된다니, 실수요자한텐 반가운 소식이구먼.”

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