“석 달 머뭇거리다 2억 더 줬다”…강북 아파트까지 번진 ‘지각비’

박씨: “강남도 아니고 강북 아파트가 왜 이렇게 많이 올랐다는 건가?”

이씨: “네, 연초 한강변 고가 아파트에서 나타났던 ‘지각비’ 현상, 그러니까 매수를 미루던 사람이 결국 더 비싼 값에 사는 현상이 서울 전역으로 번지고 있어요. 9월 셋째 주 상승률은 서대문구 0.44%로 서울 최고, 동대문구·성북구 0.39%, 노원구 0.37%, 중랑구 0.36% 순입니다.”

김씨: “실거래도 뚜렷해요. 동대문 이문동은 5월 18억3000만원에서 8월 20억6000만원으로 3개월 새 2억3000만원 뛰었고, 서대문 홍제동은 1월 17억9000만원에서 8월 19억2500만원으로, 성북 월곡동은 1월 8억9990만원에서 9월 11억3000만원으로 올랐습니다. 세제개편안으로 중저가 주택 세 부담 우려가 줄고 전월세 매물 부족까지 겹친 결과인데요, 매수를 검토 중이시라면 지금은 관망보다 국토부 실거래가로 최근 거래가부터 확인하고 움직이는 편이 유리합니다.”

박씨: “미루다가 더 비싸게 산다니, 이러다 다들 조급해지겠구먼.”

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강북 재건축 숨통…서울시, 용적률·공공기여 규제 또 푼다

박씨: “서울시가 재건축 규제를 또 풀어준다는 얘기가 있던데?”

이씨: “네, 서울시가 도시·주거환경정비기본계획을 변경해 높이규제지역에서 종상향을 받을 때 필요했던 공공기여 조건을 완화하기로 했어요. 필수시설을 기부채납하면 그만큼 용적률 혜택을 더 주는 방식입니다.”

김씨: “대표적으로 노원구 월계시영고층·삼호4차는 용적률이 10%포인트 높아지는데요, 강북권 재건축 단지들이 그동안 공공기여 부담 때문에 사업성 확보에 어려움을 겪어온 만큼 이번 완화로 숨통이 트일 전망입니다. 강북권 재건축 매수를 고려 중이시라면 우리 단지가 이번 정비기본계획 변경 대상에 포함되는지 서울시 공고로 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “규제 풀 때마다 노원 같은 곳이 먼저 웃는구먼.”

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SH공사, 재개발 임대주택 3821가구 1순위 청약…연령가점 폐지

박씨: “SH공사에서 임대주택을 대규모로 내놓는다고?”

이씨: “네, SH공사가 서울 162개 단지 총 3821가구 규모의 재개발 임대주택 1순위 청약을 10월2일 오후 5시까지 접수해요. 이 중 즉시 입주 가능한 물량이 1675가구, 예비입주자로 배정되는 물량이 2146가구(56%)입니다.”

김씨: “동대문구가 909가구로 가장 많고 성북구 480가구, 성동구 404가구, 관악구 387가구 순인데요, 1순위 자격은 서울 거주 무주택자로 전년도 도시근로자 월평균 소득의 50% 이하, 총자산 3억4500만원 이하여야 합니다. 임대료는 성북구 동소문한진 32㎡가 보증금 562만원에 월 6만6300원, 성동구 왕십리텐즈힐2 36㎡가 보증금 3872만원에 월 20만6500원 수준이에요. 이번에 연령가점이 폐지돼 청년층 진입장벽이 낮아진 만큼, 무주택 청년이시라면 소득·자산 요건부터 맞춰보고 청약을 준비하셔야 합니다.”

박씨: “나이 제한이 없어졌다니 젊은 사람들한텐 반가운 소식이구먼.”

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‘서울 집값 감당 안 되네’…인천 아파트 거래량 10.8%↑ 신고가 6배

박씨: “서울이 비싸서 인천으로 넘어가는 흐름이 진짜 있는 건가?”

이씨: “네, 올해 1~7월 인천 아파트 매매거래가 1만8366건으로 작년 같은 기간(1만6575건)보다 10.8% 늘었어요. 같은 기간 신고가 거래는 120건에서 725건으로 6배 넘게 늘었고, 5월 둘째 주 이후로는 17주 연속 상승세입니다.”

김씨: “소비심리지수를 봐도 대조적이에요. 서울 주택매매시장 지수는 139.9에서 132.5로 7.4포인트 떨어진 반면 인천은 114.0에서 113.5로 0.5포인트만 밀렸는데요, 부동산 업계에서는 서울 집값 상승에 따른 가격 부담이 인천으로 수요를 밀어내고 있다고 보고 있습니다. 서울 진입이 부담스러운 실수요자시라면 인천 대장 단지 시세와 상승 흐름을 먼저 점검해보셔야 합니다.”

박씨: “서울이 비싸지니 결국 옆동네로 사람이 몰리는구먼.”

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등록임대 내년까지 팔아야 稅혜택…일시적2주택 특례기간 3→2년

박씨: “임대사업자 등록해둔 집 세금 혜택이 줄어든다고?”

이씨: “네, 등록 임대사업자가 조정대상지역 매입임대 아파트를 보유 중이라면 내년 말까지는 팔아야 양도소득세 중과 배제 같은 세 혜택을 받을 수 있어요. 일시적2주택 특례기간이 기존 3년에서 2년으로 줄어든 게 핵심입니다.”

김씨: “다만 실거주 목적의 거주주택 비과세 특례는 그대로 유지되는데요, 등록임대 매도 타이밍을 놓치면 세 부담이 커질 수 있으니 조정대상지역에 매입임대 아파트를 등록해 두신 분이라면 내년 말 시한을 기준으로 매도 계획을 미리 점검하셔야 합니다.”

박씨: “혜택 받으려면 서둘러야겠구먼, 시한이 코앞이야.”

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중곡1동A·일원동 한솔아파트 등 서울 정비사업 4100가구 통과

박씨: “서울에서 재건축·재개발이 또 여러 곳 통과됐다고?”

이씨: “네, 서울시 도시계획위원회가 광진구 중곡1동A, 강남구 일원동 한솔아파트, 강서구 염창동 우성·삼천리 등 세 곳의 정비사업을 통과시켰어요. 총 4100여 가구 규모입니다.”

김씨: “중곡1동A는 최고 35층 2200가구(공공임대 424가구, 용적률 299.54%)로 새로 지어지고, 일원동 한솔아파트는 기존 570가구가 최고 25층 960가구(공공임대 79가구, 용적률 249.9%)로, 염창동 우성·삼천리는 용적률이 250%에서 400%로 대폭 완화돼 986가구로 재건축됩니다. 세 단지 모두 어린이공원·데이케어센터 등 공공시설을 함께 짓는데요, 서울 재건축 단지 투자를 고려 중이시라면 이런 공공기여 규모와 용적률 완화 폭이 사업성에 직결되는 만큼 단지별 조건을 꼼꼼히 비교해보셔야 합니다.”

박씨: “가구수만 봐도 서울 정비사업이 여기저기서 속도를 내는구먼.”

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“외국인에 세제혜택”…1조원 울산 뉴온시티, 집코노미서 분양

박씨: “울산에서 1조원짜리 신도시가 생긴다고?”

이씨: “네, 울산 뉴온시티가 부지 153만㎡, 총사업비 1조600억원 규모로 조성돼요. 주거 약 1만가구에 산업단지 약 42만㎡가 결합된 자족도시 모델로, 2025년 12월 착공해 2030년 준공을 목표로 하고 있습니다.”

김씨: “지난해 8월 경제자유구역으로 지정되면서 외국인 투자에 대한 세금과 부담금이 경감되는 세제혜택도 주어지는데요, 수소·이차전지 연구센터와 AI 첨단산업 기업 유치, KTX 울산역·서울산IC 연결 등 교통 인프라도 함께 갖춰질 예정입니다. 다만 구체적인 분양가는 아직 공개되지 않았으니, 관심 있으시다면 향후 분양 공고에서 정확한 가격과 일정을 확인하셔야 합니다.”

박씨: “산업단지까지 같이 들어선다니 일자리랑 집이 한 번에 생기는 셈이구먼.”

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30대 청년 78.8% “정부 부동산 정책 잘못됐다”

박씨: “젊은 사람들이 부동산 정책에 불만이 많다는데?”

이씨: “네, 전국 1000명 대상 여론조사에서 30대 응답자의 78.8%가 현 정부 부동산 정책을 ‘잘못하고 있다’고 평가했어요. 전 연령대 중 가장 높은 부정평가 비율이고, ‘매우 잘못하고 있다’는 응답만 67.8%에 달했습니다.”

김씨: “전체 응답자로 보면 63.6%가 부정평가, 긍정평가는 23.1%에 그쳤는데요, 연령대별로는 20대 53.8%, 40대 64.6%, 50대 60.3%, 60대 64.3%로 30대가 유독 높습니다. 30대가 꼽은 주요 문제는 수도권·지방 간 주택가격 격차(25.9%), 청년·무주택자의 내 집 마련 어려움(25.7%), 높은 주택가격(24.0%) 순이었어요. 내 집 마련을 계획 중인 30대라면 이런 여론 흐름과 별개로 본인의 소득·자산 요건에 맞는 청약·대출 제도부터 구체적으로 확인해보시는 게 현실적입니다.”

박씨: “숫자로 보니 젊은 세대 불만이 생각보다 훨씬 크구먼.”

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군포10구역 철거 돌입…원도심 1만8천가구 재개발 시동

박씨: “군포에서도 재개발이 본격적으로 시작됐다고?”

이씨: “네, 경기 군포시 ‘군포10구역’이 본격적인 철거에 돌입했어요. 당동·산본·금정 일대 원도심 지역에서 1만8000가구 규모의 정비사업이 시동을 걸었습니다.”

김씨: “노후 저층주거지가 밀집했던 원도심이 대규모로 정비되는 만큼 주변 인프라와 생활권 변화가 함께 예상되는데요, 군포 지역 재개발 사업에 관심 있으시다면 구역별 철거·이주 일정과 조합원 분양 조건을 지자체 공고로 확인해두시는 게 좋습니다.”

박씨: “산본 옆동네까지 재개발이 번지는구먼, 군포도 많이 달라지겠어.”

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제주서 15년 만에 단독주택용지…필지당 5억8000만~6억6000만원

박씨: “제주에서 단독주택용지가 나온 게 그렇게 오랜만인가?”

이씨: “네, 제주동부 공공지원민간임대 공급촉진지구에서 점포겸용 단독주택용지 10필지가 공급돼요. 신도시 단독주택용지로는 15년 만입니다. 필지당 면적은 약 265㎡, 공급 예정가격은 5억8000만~6억6000만원대입니다.”

김씨: “건폐율 60%, 용적률 190%(허용 200%)로 4층 이하까지 지을 수 있고 1층 상가에 상층부 주거를 얹는 구조인데요, 주거 부분은 확정가격이지만 비주거 부분은 최고가 입찰 방식이에요. 입찰은 다음달 12일 오전 10시부터 오후 4시까지 진행되고, 2028년 10월부터 토지 사용이 가능합니다. 관심 있으시다면 확정가격 구간과 입찰 경쟁이 붙는 비주거 부분의 차이부터 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.”

박씨: “15년 만이라니, 제주에서도 흔치 않은 기회인가보구먼.”

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