“앞으로 20~30년 못 본 시장 온다”…전월세 매물 부족에 “무주택자도 강제 매수” 경고

박씨: “요즘 전세 구하기가 왜 이렇게 힘들다는 거야?”

이씨: “한국경제에 따르면 구독자 184만명을 보유한 부동산 유튜버 정은숙 씨가 16일 한 채널에 출연해 “앞으로 20~30년 동안 한 번도 경험하지 못한 부동산 시장이 올 것”이라며 전월세 매물 부족을 가장 큰 문제로 꼽았습니다. 국토교통부에 따르면 올해 1~8월 서울 주택 준공 물량은 작년보다 19.1% 줄었고, 수도권 전체로는 21.6% 감소했습니다.”

김씨: “정씨는 “전월세라도 살지라는 선택지가 없어 매물조차 못 구한 사람은 어쩔 수 없이 강제 매매로 가야 한다”고 경고했는데요, 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 9월 넷째 주까지 86주 연속 올랐습니다. 전세 계약 만기를 앞둔 무주택자라면 거주지를 미리 정하지 못해 급하게 매수에 나서는 상황을 피하려면 준공 물량 통계부터 지역별로 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “선택지가 없어서 집을 사야 한다니, 이거 참 서글픈 얘기구먼.”

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“2년 만에 20억→40억”…한물 갔다던 ‘원조 부촌’ 방배동의 부활

박씨: “서초구 방배동이 다시 부촌으로 뜬다는 얘기가 있던데?”

이씨: “한국경제에 따르면 1990년대 ‘압서방(압구정·서초·방배)’ 부촌으로 불렸던 서초구 방배동이 재건축 바람을 타고 다시 주목받고 있습니다. 최근 입주를 시작한 방배5구역 재건축 단지 ‘디에이치방배’는 전용면적 84㎡ 입주권 호가가 40억원을 돌파해 분양가 대비 두 배 가까이 뛰었습니다.”

김씨: “인기 걸그룹 아이브 멤버 안유진이 이 단지 청약에 당첨된 사실이 알려지며 더 주목받았는데요, 방배동은 지하철 2·4·7호선이 모두 지나고 서문여중·서문여고 등 명문 학군까지 갖춰 ‘단독주택 재건축’ 방식으로 기반시설 투자 비용이 적게 드는 게 강점입니다. 방배동 인근 재건축 단지를 노린다면 입주권 호가가 분양가의 몇 배까지 뛰었는지 먼저 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “헌 집 팔아 새집 받았는데 두 배가 됐다니, 그야말로 ‘두껍아 두껍아’로세.”

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“반세권 입지”…동탄 한복판 49층 ‘아크메르 동탄’ 1808가구 26일 특공

박씨: “동탄에서도 올해 집값이 꽤 올랐다며?”

이씨: “한국경제에 따르면 경기 화성시 동탄구 아파트값은 올해 들어 12일까지 20%를 넘게 올라 같은 기간 서울 상승률(8.49%)의 두 배를 웃돌았습니다. 포스코이앤씨가 시공하는 ‘아크메르 동탄’이 16일 동탄역 인근에 견본주택을 열고 분양에 나섰는데, 지하 7층~지상 최고 49층, 7개 동, 총 1808가구 중 전용 84~162㎡ 1082가구가 일반분양됩니다.”

김씨: “삼성전자 화성·기흥캠퍼스와 SK하이닉스 용인 반도체클러스터가 가까운 ‘반세권’ 입지에 GTX-A·KTX가 지나는 동탄역까지 가까운데요, 26일 특별공급·27일 1순위·28일 2순위 청약이 진행되고 최초 계약자에겐 실거주 의무가 없으니 1차 계약금(1000만~3000만원) 분납 조건부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “반도체 월급으로 집 사는 동네라니, 동탄이 아주 귀한 몸이 됐구먼.”

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경기 아파트값 4년11개월 만에 최대폭 상승…분당·군포·의왕까지 번졌다

박씨: “경기도 집값이 요즘 많이 올랐다는데 어느 정도야?”

이씨: “한국경제에 따르면 15일 한국부동산원 발표 기준 이번 주(12일 기준) 경기 아파트 매매가격이 0.26% 올라 2021년 11월 둘째 주(0.27%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 성남 분당(0.79%)은 1년 만에 가장 많이 올랐고, 군포(0.72%)·의왕(0.60%)도 각각 2021년 이후 최고치를 찍었습니다.”

김씨: “우리은행 남혁우 부동산연구원은 “삼성전자 사내대출 등으로 수원 집값 강세가 이어지며 전세 만기를 맞은 세입자와 구매력이 낮아진 수요가 인근 의왕·군포로 이동하는 것”이라고 설명했는데요, 수원 영통(0.69%)·화성 동탄(0.66%)·광명(0.62%) 등도 함께 올랐으니 경기 남부권 매수를 고려한다면 인접 지역으로 풍선효과가 옮겨가는 순서를 눈여겨보셔야 합니다.”

박씨: “한 동네 집값이 뛰면 옆 동네로 옆 동네로 번지는구먼.”

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서울 아파트값 88주 연속 상승 최장 기록…강남은 9주째 하락, 중저가는 더 뛴다

박씨: “서울 집값은 요즘 오르는 거야, 내리는 거야?”

이씨: “한국경제에 따르면 15일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에서 10월 둘째 주(12일 기준) 서울 아파트 매매가격이 전주보다 0.16% 올라 지난해 2월 첫째 주부터 88주째 상승, 역대 최장 기록을 재경신했습니다. 반면 강남(-0.35%)·서초(-0.27%)는 9~10주 연속 하락했습니다.”

김씨: “중랑(0.42%)·성북(0.41%)·서대문(0.40%)·도봉(0.39%)·노원(0.37%) 등 중저가 지역이 상승을 주도했는데요, 신내동 ‘성원’ 전용 84㎡는 2일 9억2900만원에 신고가를 기록했습니다. 가격 부담이 상대적으로 작은 지역으로 수요가 이동하는 흐름이니 서울 중저가 지역 매수를 고려한다면 해당 자치구의 최근 2주 상승폭 추이부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “강남은 떨어지는데 다른 동네는 오른다니, 집값도 참 제각각이구먼.”

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“분당 팔고 강남 간다”…1~9월 분당 거주자 1661명 서울 아파트 매입

박씨: “분당 사는 사람들이 강남으로 많이 넘어간다는 얘기가 있던데?”

이씨: “한국경제에 따르면 15일 대법원 등기정보광장 집계 결과 올해 1~9월 경기·인천 거주자 중 강남 3구 공동주택을 가장 많이 사들인 이들은 성남 분당구 거주자(589명)로 나타났습니다. 서울 전체로 넓히면 분당 거주자 1661명이 서울 공동주택을 매입해 작년 같은 기간(1220명)보다 36% 늘었습니다.”

김씨: “송파구(231명)·강남구(227명)·강동구(151명)·서초구(131명)·용산구(111명) 순으로 매수가 몰렸는데요, 한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주 기준 분당 아파트 매매가는 올해 누적 15.10% 올라 전국 7위입니다. 1기 신도시 재건축 기대감에 분당을 팔고 강남권으로 갈아탈 계획이라면 재건축 분담금과 시간 비용까지 함께 따져보셔야 합니다.”

박씨: “오른 집값 지렛대 삼아 더 높은 급지로 올라탄다, 이것이 요즘 셈법이구먼.”

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16년 표류 끝 ‘강북의 코엑스’ 착공…서울역 북부역세권 2029년 완성

박씨: “서울역 뒤편에 큰 공사가 한창이라던데 뭘 짓는 거야?”

이씨: “한국경제에 따르면 2008년 개발 논의가 시작된 지 16년 만인 2024년 12월 첫 삽을 뜬 ‘서울역 북부역세권 개발사업’이 중구 봉래동2가 약 2만9000㎡(축구장 4개 크기) 철도 부지에서 진행 중입니다. 지하 6층~지상 39층, 5개 동 규모로 2000명 이상을 수용하는 국제회의급 마이스(MICE) 시설과 128개 객실의 ‘만다린 오리엔탈 서울’이 들어섭니다.”

김씨: “한화 컨소시엄이 2019년 사업자로 선정된 뒤 부지 용도를 상업지역으로 올려주는 대신 공공기여 3384억원을 받는 구조로 물꼬를 텄는데요, 2029년 완공·2030년 호텔 개관이 목표이니 서울역 인근 재평가를 기대한다면 공공기여로 조성되는 보행로 등 주변 정비 일정도 함께 지켜보셔야 합니다.”

박씨: “16년을 기다렸으니 이번엔 제대로 완공까지 가야 할 텐데 말이야.”

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여의도 ‘대장’ 시범아파트, 55년 만에 59층·2491가구로 재건축 확정

박씨: “여의도에서 제일 큰 재건축 단지가 어디까지 진행된 거야?”

이씨: “한국경제에 따르면 영등포구가 13일 사업시행자 한국자산신탁에 ‘여의도 시범아파트 재건축정비사업 사업시행계획인가’를 통보했습니다. 1971년 지어진 이 단지는 용적률 399.72%를 적용받아 지하 6층~지상 최고 59층, 21개 동, 2491가구(기존 1584가구보다 907가구 증가)로 탈바꿈합니다.”

김씨: “본입찰에 단독 참여한 삼성물산이 16일 전체회의 표결을 거쳐 시공사로 선정될 가능성이 유력한데요, 한국자산신탁은 내년 중 관리처분계획인가를 목표로 하고 있습니다. 여의도 재건축 단지를 노린다면 시범아파트뿐 아니라 은하·삼익(GS건설 수의계약 유력)·화랑(대우건설) 등 인근 단지의 시공사 선정 일정도 함께 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “55년 된 아파트가 59층으로 다시 서다니, 세월이 무섭구먼.”

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“갭투자는 막았지만”…토지거래허가제 1년, 서울 전셋값 9.96%↑ 세입자는 운다

박씨: “토지거래허가제가 1년 됐다는데 효과는 있는 거야?”

이씨: “한국경제에 따르면 정부가 지난해 ’10·15 대책’으로 서울 전역과 경기 과천·의왕·하남·분당 등 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶은 지 1년이 지났습니다. 갭투자(전세 끼고 매매)를 원천 차단해 강남(-0.34%)·서초(-0.27%) 집값이 9주 연속 하락하는 효과는 있었지만, 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지정 이후 9.96% 올랐습니다.”

김씨: “매입 후 4개월 안에 입주해 2년간 실거주해야 하는 의무 때문에 1000가구 넘는 대단지에서도 전세 매물이 한 건도 없는 경우가 생기는데요, 성북(15.65%)·노원(14.63%) 등 외곽 지역 전셋값 상승이 특히 컸습니다. 토허제 구역 내 전세 재계약을 앞뒀다면 매물 감소로 인한 호가 상승 폭을 미리 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “투기는 막았는데 세입자가 대신 고생하는 모양새구먼.”

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중앙행정기관 44곳 세종 이전 발표…”2020년 40% 급등 재현되나” 기대와 신중론

박씨: “세종시에 공무원들이 대거 이전한다며?”

이씨: “한국경제에 따르면 정부가 13일 법무부·외교부·통일부·국방부 등 수도권 중앙행정기관 44곳(공무원 9929명)을 내년부터 2031년까지 세종으로 단계적으로 이전하는 계획을 발표했습니다. 주택산업연구원에 따르면 세종 아파트 분양전망지수는 이달 93.3으로 비수도권에서 유일하게 상승했습니다.”

김씨: “다만 세종 아파트값은 행정수도 이전 기대가 컸던 2020년 한 해 약 40% 급등했지만, 올해 들어 이달까지는 오히려 0.93% 하락하는 등 혼조세인데요, 가족은 수도권에 남기고 출퇴근하는 공무원이 적지 않아 효과가 제한적일 수 있다는 관측도 있습니다. 세종 매수를 고려한다면 전셋값(올해 11.15%↑)이 매매가를 밀어 올리는지 먼저 지켜보셔야 합니다.”

박씨: “기대는 2020년만큼인데 시장은 아직 몸을 사리는구먼.”

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