“6억이던 전세가 13억”…올림픽파크포레온 매물 실종, 강동권 전세대란 번지나

박씨: “둔촌동 그 큰 아파트 전세가 6억에서 13억까지 올랐다는 게 진짜야?”

이씨: “한국경제에 따르면 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(1만2032가구)이 2024년 11월 입주를 시작해 오는 11월부터 첫 전세계약 만기가 돌아오는데, 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 입주 당시 6억원 안팎이던 전용 59㎡ 전세가 지난달 5일 13억원에 계약돼 보증금이 7억원(116.7%) 올랐습니다. 전용 84㎡도 지난달 17일 16억5000만원으로 최고가를 기록했습니다.”

김씨: “일반분양 4786가구에 적용된 2년 실거주 의무로 전세 잔금을 치른 집주인은 늦어도 2027년 11월까지 직접 들어가야 하는데, 계약갱신청구권을 쓴 세입자는 2028년 11월까지 거주할 수 있어 입주 시한이 1년 더 빠른 상황인데요, 인근 공인중개업소에 따르면 실제 계약 가능한 전세 매물은 10건에도 못 미칩니다. 강동·송파·하남권 전세를 알아보고 있다면 올파포 전세난이 주변 단지로 번질 가능성부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “전세금 마련하다가 등골이 빠지겠구먼.”

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전세 가구 이자비용 7년간 144%↑, 자가의 2배…소득은 제자리

박씨: “전세 사는 사람들 이자 부담이 집주인보다 더 늘었다는 얘기가 있던데?”

이씨: “연합뉴스에 따르면 국가통계포털(KOSIS) 가계동향 분석 결과 올해 2분기 전세 가구의 월평균 이자비용이 21만1965원으로 2019년 2분기보다 12만5172원(144.2%) 늘었는데, 같은 기간 자가 가구는 10만1754원에서 16만9041원으로 6만7287원(66.1%) 늘어 전세 가구 증가율이 자가의 두 배를 넘었습니다.”

김씨: “전세 가구 소득은 568만5337원으로 작년 동기보다 3.9% 늘어나는 데 그쳐 이자비용 증가세를 한참 못 따라갔고, 소득 대비 이자비용 비중도 3.7%로 2019년(2.0%)보다 1.7%포인트 올랐는데요, 10월 둘째 주 서울 아파트 전셋값도 0.18% 올라 올해 누계 8.55% 상승했으니 전세 재계약이나 신규 계약을 앞두고 있다면 금리 변동에 따른 이자비용 변화부터 미리 계산해보셔야 합니다.”

박씨: “전세가 더 안전하다는 말도 이제 옛말인가 보구먼.”

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서울 아파트 일반분양 올해 1만887가구…작년의 2.7배, 아크로서초 1099대1 역대 최고 경쟁률

박씨: “서울에 아파트 분양이 많이 늘었다던데 진짜야?”

이씨: “연합뉴스에 따르면 부동산 플랫폼 직방이 지난달 말 기준으로 조사한 결과 올해 서울 아파트 일반공급 물량은 1만887가구로 작년(3979가구)의 2.7배(173.6%)에 달했고, 2021~작년 5년 평균(7176가구)보다도 51.7% 많았습니다. 4월 분양한 아크로서초는 평균 1099.1대 1 경쟁률로 2015년 이후 서울 민간 아파트 역대 최고를 기록했습니다.”

김씨: “오티에르반포(710.2대 1)·이촌르엘(135.0대 1)·동작센트럴동문디이스트(114.8대 1)도 완판을 이어갔고 다음 달에는 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축한 디에이치반포124(5007가구)가 나오는데요, 다만 서울의 전체 물량 대비 일반공급 비율은 36.0%로 전국(66.3%)의 절반 수준이라 서울 청약을 준비한다면 이달 말 이후 나올 대단지 청약 경쟁률과 가점 기준부터 함께 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “분양이 늘었다고 해도 당첨은 여전히 하늘의 별 따기구먼.”

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서울 9억원 이하 아파트 거래비중 49%로 상승…디딤돌·보금자리론 정책대출 ‘활용법’

박씨: “요즘 집 살 때 정책대출을 많이들 쓴다던데?”

이씨: “한국경제에 따르면 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 올해 1~9월 서울 아파트 거래는 5만3611건으로 작년 동기(6만6369건)보다 19.2% 줄었지만, 9억원 이하 거래 비중은 40.47%에서 49.0%로 8.53%포인트 올랐고 6억원 이하 비중도 17.59%에서 22.95%로 높아졌습니다.”

김씨: “부부합산 연소득 6000만원 이하면 6억원 이하 주택에 최대 3억2000만원까지 내집마련디딤돌대출을, 연소득 7000만~1억원이면 보금자리론으로 4억2000만원까지 받을 수 있고 전세자금은 버팀목대출(연소득 5000만원 이하, 금리 2.5~3.5%)로 수도권 기준 1억2000만원까지 지원되는데요, 신혼부부·2030 실수요자라면 시중은행보다 낮은 이 정책대출들의 소득·자산 기준과 대상 주택 가격을 먼저 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “금리 비싼 시절엔 역시 발품이 돈이구먼.”

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분당, 재건축 기대감에 전국 상승률 1위…경기 아파트값 4년 11개월 만에 최대폭

박씨: “분당이 요즘 집값이 제일 많이 뛴다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 한국부동산원 기준 지난주(10월9~15일) 전국 시·군·구 가운데 아파트 매매가격 상승률이 가장 높았던 곳은 경기 성남 분당으로 한 주 동안 0.79% 올랐습니다. 1기 신도시 재건축 기대와 수원·동탄에서 분당으로 갈아타려는 ‘상급지 이동’ 수요가 겹친 영향이며, 군포(0.72%)·수원 영통(0.69%)·화성 동탄(0.66%)·광명(0.62%)이 뒤를 이었습니다.”

김씨: “경기 전체 아파트값도 한 주간 0.26% 올라 2021년 11월 이후 4년 11개월 만에 가장 큰 상승폭을 기록했는데요, 같은 기간 부동산 플랫폼 직방 기준 전국에서 가장 비싸게 거래된 아파트는 압구정동 신현대12차(전용 182㎡, 88억원)였으니 분당·1기 신도시 갈아타기를 고려한다면 재건축 추진 단계별 분담금 추정치부터 먼저 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “오래된 아파트도 재건축 기대 하나로 이렇게 뛰는구먼.”

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상생임대주택도 ‘매도 기한’ 생겼다…10월 1일부터 양도기한 신설

박씨: “전세금 안 올려주면 세금 혜택 준다던 그 제도가 바뀌었어?”

이씨: “한국경제에 따르면 임대료 인상률을 5% 이내로 묶고 2년 이상 임대하면 비과세 거주기간 요건을 면제해주는 상생임대주택 제도의 계약체결기한(2026년 말까지)은 더 연장되지 않고, 대신 소득세법 시행령 개정(2026년 9월30일 개정, 10월1일 시행)으로 ‘양도기한’이 새로 생겼습니다. 상생임대기간이 2026년 12월31일 이전에 끝나면 2027년 12월31일까지 집을 팔아야 합니다.”

김씨: “2027년 이후에 임대기간이 끝나면 종료일로부터 1년이 되는 날과 2029년 12월31일 중 빠른 날까지 양도해야 하는데요, 취득 후 직접 체결한 직전 계약으로 1년6개월 이상 임대한 집주인만 해당되고 전 세입자 계약을 그대로 승계한 경우는 인정되지 않으니, 상생임대 혜택을 받고 있다면 자신의 계약이 요건을 완벽히 갖췄는지와 매도 기한부터 먼저 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “세금 혜택 받으려다 매도 시한까지 신경 써야 하니 머리가 아프겠구먼.”

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충정로역 일대 새 아파트 분양가 24억…중림삼성사이버빌리지는 5개월 새 2억 뛰어

박씨: “충정로역 근처가 그렇게 많이 올랐다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 중구 중림동 ‘중림삼성사이버빌리지’ 전용 84㎡가 이달 10일 19억3500만원에 거래돼 지난 5월(17억6000만원)보다 2억원 가까이 올랐고, 만리동2가 ‘서울역센트럴자이’ 전용 84㎡는 8월1일 22억9000만원, ‘서울역한라비발디센트럴’ 전용 84㎡는 8월18일 19억6000만원에 각각 손바뀜했습니다.”

김씨: “마포로5구역을 재개발하는 ‘충정로역 자이르네'(지하7층~지상25층, 299가구 중 일반분양 186가구)는 지난 8월 분양가가 전용 84㎡ 기준 21억2600만~24억3300만원으로 책정됐는데 인근 서울역센트럴자이 실거래가를 웃도는 물량도 있었습니다. 전문가는 마포 신축 84㎡가 28억원에 거래되는 점을 고려하면 적정 수준이라고 봤는데요, 2030년 5월 입주이니 충정로·서울역권 청약을 고려한다면 지하철 직결 상업시설 143실의 업종 구성과 서울역 북부역세권 개발 일정도 함께 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “오래된 동네라고 얕봤다가 큰코다치겠구먼.”

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경기 분양가 3.3㎡당 2256만원 역대 최고…구리는 4000만원 코앞

박씨: “경기도 아파트 분양가도 많이 올랐나?”

이씨: “매일경제에 따르면 부동산R114 집계 결과 올해 1~9월 경기도 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2256만원으로 역대 최고치를 기록했습니다. 2024년 1983만원, 작년 2089만원에 이어 5년 연속 오름세이며 최근 2년간 상승률은 13.8%에 달합니다. 구리시는 3991만원으로 4000만원에 육박했고 부천(3718만원)·광명(3599만원)·의왕(3155만원)·과천(3013만원)도 3000만원을 넘었습니다.”

김씨: “의왕은 2024년(2058만원)보다 2년 만에 50% 넘게 올랐고 부천도 42% 뛰었는데요, 매매가격도 1~9월 전년대비 6.64% 올랐고 삼성전자 반도체 산업단지와 인접한 ‘반세권’인 화성 동탄구는 올해 누적 20.14%, 수원 영통구 16.19%, 용인 수지구 15.5% 상승했습니다. 경기 분양·매수를 고려한다면 분양가 상승폭이 상대적으로 적은 안산(2207만원)·시흥(2138만원)·오산(2133만원) 등 인접지역의 ‘키 맞추기’ 흐름도 함께 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “서울 못 가면 경기도까지 쫓아가서 오르는구먼.”

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다주택자 셈법 또 바뀐다…”팔려면 지금, 버티려면 종부세 계산을”

박씨: “다주택자들 세금 계산이 또 복잡해졌다고?”

이씨: “매일경제에 따르면 정부가 지난 8월 발표한 세제개편안이 국무회의 수정을 거쳐 국회로 넘어가면서 종합부동산세 기준을 ‘집 수’에서 ‘집값’으로 바꾸고 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하기로 했습니다. 지난 5월 양도세 중과가 4년 만에 부활한 지 석 달 만에 다시 바뀐 셈인데, 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 5월 6만건까지 줄었던 서울 아파트 매물은 이달 7만5000건을 넘겼습니다.”

김씨: “2주택자는 기본세율에 5%포인트, 3주택 이상은 10%포인트만 더 내면 되고 올해 중과세율로 낸 사람도 소급 적용받아 차액을 돌려받는데, 이 완화는 2028년까지만 적용되고 2029년부터 원래 세율(2주택20%p·3주택이상30%p)로 돌아갑니다. 조정대상지역 3주택자 기준으로는 완화 기간에 파는 경우와 그 이후를 비교하면 양도세가 2억~3억원씩 차이 나니, 다주택을 보유하고 있다면 매도 순서(양도차익 작은 집부터)와 완화 적용 시한부터 세무 전문가와 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “버티는 것도 파는 것도 다 계산이 필요한 시대구먼.”

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오세훈 “박원순 시절 43만호 공급기회 상실”…정부여당에 “실패 인정하라”

박씨: “오세훈 시장이 또 정부랑 한판 붙었다고?”

이씨: “연합뉴스·매일경제에 따르면 오세훈 서울시장이 18일 페이스북에 ‘서울시의 반성문, 일독을 권합니다’라는 글을 올려 이재명 정부의 10·15 부동산 대책 1년 성적표를 “참담하다”고 비판하며 “정부와 여당도 이제는 실패를 인정하고 정책의 방향을 바로잡아야 한다”고 촉구했습니다. 서울시가 16일 발표한 ‘서울시 주택 공급정책 20년의 평가와 성찰’ 백서를 근거로 들었습니다.”

김씨: “백서에는 박원순 시장 재임 시절 389곳의 정비구역이 해제되며 43만호의 주택공급 기회가 사라졌다는 내용이 담겼는데, 이 중 추진위원회 구성·조합설립인가는 물론 사업시행인가까지 마쳤는데도 해제된 곳이 전체의 41%(159곳)에 달한다고 지적했습니다. 오 시장은 이 백서를 국회 국토교통위원회 의원실에도 배포했다고 밝혔는데요, 정비사업 추진 단계에 있는 조합원이라면 과거 해제 사례처럼 절차가 뒤집히지 않도록 인허가 진행 상황을 자치구에 수시로 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “15년 전 결정 하나가 지금까지 발목을 잡는구먼.”

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