성수전략정비구역 시공사 진용 완성…한강변 9000가구 재개발 본궤도

박씨: “성수동 한강변에 또 큰 재개발이 있다며?”

이씨: “매일경제에 따르면 서울 성동구 성수전략정비구역 4개 지구의 시공사 진용이 사실상 완성됐습니다. 1지구는 GS건설(리베니크 자이, 최고 69층·3014가구), 3지구는 삼성물산(래미안 레비르 성수, 최고 72층·2203가구), 4지구는 롯데건설이 선정됐고, 2지구는 DL이앤씨가 우선협상대상자로 유력합니다. 4개 지구 공사비만 합쳐 7조원이 넘습니다.”

김씨: “이미 입주한 서울숲트리마제·아크로서울포레스트에 이어 9000여 가구가 새로 들어서는 만큼 한강 조망권이 있는 가구와 저층 가구 간 가치 차이가 클 수 있는데요, 성수동 매수나 조합원 지위 양도를 고려한다면 지구별 사업 단계와 설계 확정 시점, 공사비 분담 규모를 먼저 구분해서 보셔야 합니다.”

박씨: “성수동이 몇 년 전 공장지대였던 게 엊그제 같은데 말이야.”

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재개발 없이 ‘내 땅 새집’…서울 저층주거지 7곳 ‘휴먼타운 2.0’ 추가 지정

박씨: “재개발 없이도 새 집을 지을 수 있는 동네가 생긴다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 서울시가 중랑구 망우동·강북구 수유동·성북구 삼선동1가·중구 신당동·강서구 화곡1·2동·구로구 개봉동 등 저층주거지 7개 구역(총 25만3874㎡)을 ‘휴먼타운 2.0’ 특별건축구역으로 지정하는 안이 지난 13일 건축위원회 심의를 통과했다고 14일 밝혔습니다. 골목길과 마을 형태는 유지하면서 집주인이 필지 단위로 집을 새로 짓거나 고칠 수 있도록 용적률·건폐율·높이 규제를 완화하는 사업입니다.”

김씨: “개봉동은 용적률이 250%에서 최대 300%까지 올라가고, 수유동은 건폐율이 40%에서 60%, 높이는 16m에서 20m까지 완화되는 등 구역별로 혜택이 다른데요, 저층주거지에 노후주택을 보유했다면 내 필지가 7개 구역 중 어디에 포함되는지, 디자인 가이드라인을 충족하면 실제로 용적률을 얼마나 더 받을 수 있는지 구청에 직접 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “동네를 통째로 허물지 않고도 새집을 지을 수 있다니 반가운 얘기구먼.”

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재개발·재건축 138곳 공사비 미검증…국토부 19일부터 16곳 특별점검

박씨: “재건축 공사비를 제대로 검증 안 받은 곳이 그렇게 많다고?”

이씨: “연합뉴스에 따르면 국토교통부가 8월 27일부터 9월 22일까지 전수조사한 결과, 시공자가 선정된 전국 재개발·재건축 사업장 568곳 중 138곳이 법정 공사비 검증 절차를 이행하지 않은 것으로 확인됐다고 14일 밝혔습니다. 도시정비법상 사업시행계획인가 전 시공사 선정 조합은 공사비를 10% 이상, 인가 후 선정 조합은 5% 이상 올릴 때 한국부동산원·LH의 검증을 받아야 합니다.”

김씨: “국토부는 이 중 16개 사업장을 추려 10월 19~30일(1차)·11월 9~20일(2차) 두 차례 특별현장점검을 실시하고, 위법이 확인되면 시정명령·수사의뢰까지 할 방침인데요, 재건축·재개발 조합원이라면 우리 조합이 공사비를 올릴 때 검증 절차를 실제로 거쳤는지, 증액 근거 자료가 조합원에게 공개됐는지 미리 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “검증도 안 받고 공사비를 올렸다니, 조합원들만 억울하게 됐구먼.”

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서울 100만㎡·경기 75만㎡ 유휴부지, 주택 용지로 전환 검토

박씨: “오피스를 짓는 만큼 주택도 늘린다는 게 무슨 얘기야?”

이씨: “한국경제에 따르면 국토교통부가 ‘주택 공급 확대를 위한 도시계획 유연화 방안 연구’ 용역을 발주해, 고밀도 업무시설 개발이 유발하는 주거 수요를 분석하고 일자리-주택 균형을 맞추는 방안을 검토한다고 14일 전해졌습니다. 서울 약 100만㎡, 경기 규제지역 약 75만㎡에 달하는 산업·상업·업무 용지와 나대지를 종상향 등으로 주택 용지로 전환하는 방안이 핵심입니다.”

김씨: “수도권 주택보급률이 2020년 98.0%에서 2024년 97.3%로 떨어진 상황에서 나온 대책인 만큼, 용산국제업무지구처럼 주택 공급 규모를 6000가구에서 1만가구로 늘리는 사례가 다른 유휴부지에도 확산될 수 있는데요, 해당 지역에 토지를 보유했다면 종상향·용도변경 시 공공기여 기준이 어떻게 적용되는지 지자체 발표를 주의 깊게 살펴보셔야 합니다.”

박씨: “짓다 만 땅을 그냥 두느니 집을 짓는 게 다행이구먼.”

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완주 테크노밸리 미니복합타운 2884세대, 1블록 777세대 내년 1월 첫 분양

박씨: “전북 완주에도 큰 분양이 있다고?”

이씨: “연합뉴스에 따르면 전북 완주군이 봉동읍 테크노밸리 제2일반산업단지 옆에 1~4블록, 총 2884세대 규모의 미니복합타운을 조성해 1블록(777세대)을 내년 1월부터 분양한다고 14일 밝혔습니다. 나머지 2·3·4블록도 이달 내 주택건설 사업계획 승인이 날 예정입니다.”

김씨: “산업단지 바로 옆에 조성되는 공동주택이라 근로자 출퇴근 부담을 줄이려는 목적이 뚜렷한데요, 완주 분양을 고려한다면 1블록 분양가와 중도금 조건을 먼저 확인하고, 2~4블록 사업계획 승인 시점에 따라 입주 시기가 어떻게 달라지는지도 함께 따져보셔야 합니다.”

박씨: “일터 옆에 집을 지어주면 출퇴근 걱정은 덜겠구먼.”

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새만금 스마트 수변도시 단독주택용지, 분양률 48.8%에 그쳐

박씨: “새만금 신도시 분양이 생각만큼 안 됐다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 새만금개발공사가 지난 12일까지 진행한 새만금 스마트 수변도시 1공구 단독주택용지 1차 공급에서 전체 45필지 중 22필지만 계약돼 분양률 48.8%를 기록했다고 14일 밝혔습니다. 주거 전용 단독주택용지는 35필지 중 14필지(40%)만 낙찰됐고, 점포 겸용 용지는 10필지 중 8필지(80%)가 낙찰됐습니다.”

김씨: “최근 3년간 전국 평균 토지 분양률이 41.5%인 점을 고려하면 양호한 수준이라는 게 공사 측 설명이지만, 2028년 도시 완성 목표를 2년여 앞두고 주거 전용 용지 수요가 기대에 못 미친 것도 사실인데요, 새만금 단독택지를 고려한다면 이달 20~26일 진행되는 잔여 필지 재공고 입찰에서 교통·생활 인프라 확충 일정을 함께 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “점포 겸용은 잘 팔리는데 순수 주거용지는 아직 때가 아닌가 보구먼.”

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홍지선 국토장관 “전월세 안정엔 공급 속도가 중요”…매입임대 현장점검

박씨: “국토부 장관이 직접 임대주택 현장을 찾았다고?”

이씨: “연합뉴스에 따르면 홍지선 국토교통부 장관이 14일 서울 마포구 성산동의 청년 기숙사형 신축 매입임대주택(132가구) 현장을 방문해 “전월세 시장 안정을 위해서는 공급 속도가 무엇보다 중요하다”고 밝혔습니다. 이 주택은 경의중앙선 가좌역에서 약 450m 거리에 있으며 지난해 3월 착공해 이달 준공됩니다.”

김씨: “홍 장관은 LH에 연말까지 계획된 착공·약정 목표를 차질 없이 달성해달라고 당부했는데요, 서울은 인허가·착공이 늘고 있지만 수도권 전체로는 아직 체감 단계가 아니라는 진단도 함께 나왔습니다. 청년 매입임대주택 입주를 노린다면 LH 청약센터에서 가좌역 인근처럼 역세권 신축 매입임대 공고가 뜰 때를 미리 챙겨보셔야 합니다.”

박씨: “말로만 공급 늘린다 하지 말고 속도를 내야 세입자들이 덜 힘들지.”

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“국평 포기합니다”…분양가 22%↑에 서울 청약 10명 중 8명 소형행

박씨: “요즘 청약에서 국민평형을 포기하는 사람이 많다고?”

이씨: “한국경제에 따르면 우리은행 부동산리서치랩이 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 올해 1~9월 수도권 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 2654만원으로 지난해보다 22.2% 올랐습니다. 서울 국민평형(전용 60~85㎡)은 3.3㎡당 4648만원에서 5761만원으로 23.9% 뛰면서, 서울 청약 접수의 79.8%가 전용 60㎡ 이하 소형에 몰렸습니다(지난해 60.6%).”

김씨: “첫 번째 리스크는 자금 부담이 적은 소형으로 수요가 쏠리면서 국민평형 청약 접수가 지난해 9만8088건에서 올해 1만6799건으로 급감했다는 점입니다. 반면 서울·인천의 85㎡ 초과 대형은 분양가가 74.2% 뛰었는데도 청약 접수가 오히려 늘었는데요, 청약 평형을 고민 중이라면 3.3㎡당 분양가보다 총분양가와 중도금 대출 한도를 기준으로 감당 가능한 평형을 다시 계산해보셔야 합니다.”

박씨: “평수를 줄여도 총액은 결국 다 비슷하게 느껴지는 세상이구먼.”

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서울 투기과열지구 청약통장 불법거래 ‘떴다방’ 39명 검거…분양권 14개 261억원

박씨: “청약통장을 사고파는 조직이 또 적발됐다고?”

이씨: “연합뉴스에 따르면 부산 기장경찰서가 주택법 위반 혐의로 핵심 청약 브로커 60대 A씨를 구속하고 청약통장 양도자·매수자·알선 브로커 등 38명을 불구속 입건했다고 14일 밝혔습니다. A씨 등은 2024~2025년 서울 투기과열지구 특별공급 대상자나 고점 청약통장 보유자에게 3000만~5000만원을 주고 통장을 사들였으며, 수사 대상 분양권은 14개, 분양가 합계 261억원에 달합니다.”

김씨: “두 번째 리스크는 자금을 대고 이익을 챙긴 이른바 ‘쩐주’ 중에 은행 간부·5급 공무원 등도 포함돼 있었다는 점입니다. 치솟은 분양가 부담에 청약통장을 넘긴 일반인도 상당수인데요, 청약통장을 보유하고 있다면 어떤 조건으로도 매도·명의대여를 하지 않아야 하고, SNS나 부동산 카페에서 고가 매입을 제안받으면 즉시 거래를 끊고 수사기관에 신고해야 합니다.”

박씨: “내 집 마련 기회를 사고파는 건 결국 다른 실수요자 몫을 빼앗는 일이지.”

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토지거래허가제 1년…갭투자 막았지만 서울 전셋값 9.96%↑

박씨: “토지거래허가제 시행한 지 1년인데 효과가 어땠대?”

이씨: “한국경제에 따르면 정부가 지난해 ’10·15 대책’으로 서울 전역 25개 자치구와 경기 과천·의왕·하남·성남 분당 등 12개 지역을 토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역으로 묶은 지 1년이 지났습니다. 토지거래허가 신청은 4월 1만42건에서 지난달 4127건으로 줄었고, 강남(-0.34%)·서초(-0.27%) 집값은 8월 둘째주 이후 9주 연속 하락했습니다.”

김씨: “첫 번째 리스크는 실거주 2년 의무가 붙으면서 1000가구 넘는 대단지에서도 전세 매물이 한 건도 없는 현상이 생겼다는 점입니다. 한국부동산원에 따르면 토지거래허가구역 지정 이후 서울 아파트 전셋값은 9.96% 올랐고 성북(15.65%)·노원(14.63%) 등 외곽 지역 상승폭이 더 컸는데요, 갈아타기나 전세 재계약을 앞두고 있다면 허가구역 내 매수 시 4개월 내 입주·2년 실거주 의무를 먼저 확인하고, 외곽 전세 재계약은 만기 2~3개월 전부터 자금 계획을 세워두셔야 합니다.”

박씨: “투기는 잡았는데 그 부담이 세입자한테 넘어간 셈이구먼.”

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