LH “수도권 미분양 저희가 사겠다”…매입확약 연말까지 접수

박씨: “LH가 미분양 아파트를 대신 사준다는 얘기가 있던데 진짜야?”

이씨: “네, 9일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난 8월 13일 발표한 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속 공급 방안’에서 밝힌 미분양 매입확약을 올해 말까지 접수합니다. 대상은 민간 건설사가 이미 매입한 수도권 LH 공공택지 중 내년 말까지 착공하는 물량인데요, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택을 미분양률·조기 착공 여부·단지 규모에 따라 분양가의 85~92% 수준으로 매입합니다.”

김씨: “내년 상반기까지 착공하면 분양가의 2%포인트, 500가구 이상 단지는 1%포인트를 추가 인센티브로 얹어주는데요, 이번 인센티브는 기존 1%포인트에서 2%포인트로 상향된 겁니다. LH는 이번 매입확약 대상 물량을 최대 1만8000가구로 추산했고, 2024·2025년에 이어 이번이 세 번째 시행입니다. 민간 분양을 받은 뒤 미분양이 걱정된다면 해당 단지가 LH 공공택지 기반인지, 조기 착공 일정이 잡혀 있는지부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “정부가 사준다고 약속해주면 건설사들도 분양을 서두르겠구먼.”

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IPARK현대산업개발, 5500억 들여 숙대입구역세권 재개발 공략

박씨: “용산 숙대입구역 쪽에 또 재개발이 들어선다고?”

이씨: “9일 IPARK현대산업개발에 따르면 서울 용산구 갈월동 52-6번지 일원 숙대입구역세권 장기전세주택 재개발사업 수주에 도전합니다. 지하 6층~지상 최고 40층, 5개 동, 총 900가구와 부대복리시설을 조성하는 사업인데요, 이 중 장기전세주택이 231가구, 재개발 의무 임대는 72가구이고 총공사비는 약 5500억원입니다.”

김씨: “전일 진행된 1차 시공사 모집은 IPARK현대산업개발 단독 입찰로 유찰됐는데, 입찰이 2회 유찰되면 수의계약으로 넘어갑니다. IPARK현산은 용산 정비창전면 1구역 재개발, 용산역 전면공원 지하공간 개발, 용산철도병원 부지 개발 등 용산 일대 사업과 연계한 종합 개발을 추진한다는 계획이고, 이를 위해 삼성물산 리조트 부문과 업무협약을 맺고 조경 특화 시공을 공약했습니다. 용산권 재개발에 관심 있다면 인근 사업지와의 연계 개발 범위까지 함께 살펴보시는 게 좋습니다.”

박씨: “한 구역만 보지 말고 용산 전체 그림을 봐야 하는 모양이구먼.”

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분당 목련마을 빌라 재건축…GS·대우·현산 3파전

박씨: “분당 1기 신도시 재건축도 슬슬 속도가 붙는 모양이야?”

이씨: “네, 9일 업계에 따르면 성남 분당신도시 재건축 선도지구 중 특별정비구역으로 지정된 목련마을 시공사 선정 절차가 본격화합니다. GS건설·대우건설·IPARK현대산업개발이 수주를 두고 경쟁 중인데요, 목련마을은 야탑동 대원·성환·두원·드래곤·삼정·미원 등 10개 빌라 단지 1107가구와 상가 33실로 구성돼 있고, 재건축되면 최고 34층 2475가구(민간임대 74가구)로 탈바꿈합니다.”

김씨: “분당 선도지구 중 유일하게 LH가 시행하는 공공방식을 택한 곳으로, 지난 1월 특별정비구역 지정에 이어 6월 주민 80.4% 동의로 LH가 사업시행자로 선정됐습니다. LH가 지난해 공개한 자료 기준 용적률 270%, 공사비 3.3㎡당 850만원을 적용하면 전용 59㎡ 소유주는 약 4000만원을 환급받는 것으로 분석됐고 공공기여금은 3165억원입니다. 2028년 관리처분·이주, 2029년 착공이 목표인데요, 나머지 샛별·시범·양지마을 3곳은 신탁방식이라 사업 속도가 다르니 선도지구별 방식과 일정을 구분해서 봐야 합니다.”

박씨: “같은 분당인데도 공공이냐 신탁이냐에 따라 속도가 다르구먼.”

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청주 가경아이파크 7·8단지 1671가구, 6300가구 브랜드타운 완성

박씨: “청주에 아파트 브랜드타운이 하나 완성된다는 게 무슨 말이야?”

이씨: “IPARK현대산업개발이 이달 충북 청주시 가경동에서 ‘청주 가경 아이파크 7·8단지’ 1671가구를 선보이는데요, 앞서 공급한 1~6단지와 합쳐 약 6300가구 규모의 단일 브랜드타운을 완성하는 마지막 분양 단지입니다. 7단지는 지하 2층~지상 최고 32층 4개 동 543가구, 8단지는 지하 3층~지상 최고 29층 9개 동 1128가구로 전용 84·102·116㎡ 중대형 위주입니다.”

김씨: “서부로와 제1~3순환로가 가까워 청주테크노폴리스·청주산업단지 이동이 편리하고, 정부대전청사~오송역~청주국제공항을 잇는 충청권광역급행철도(CTX)도 2028년 착공을 목표로 추진 중입니다. 특히 SK하이닉스가 청주테크노폴리스산업단지에 첨단 패키징·테스트 시설 P&T7을 올해 4월 착공해 2027년 말 완공할 예정이라 배후 수요도 기대되는데요, 지방 분양을 고려한다면 산업단지 고용 효과와 광역교통망 착공 일정을 함께 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “반도체 공장 하나가 주변 아파트 수요까지 끌어올리는구먼.”

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신안산선 대림삼거리역에 주상복합 481가구 들어선다

박씨: “내년 개통하는 신안산선 쪽에도 새 아파트가 생기는 거야?”

이씨: “네, 서울시가 지난 7일 제16차 도시계획위원회를 열어 동작구 대림삼거리역 역세권활성화사업의 도시정비형 재개발 정비구역 지정 및 정비계획안을 수정 가결했다고 9일 밝혔습니다. 신대방동 588의 7 일대 1만4452㎡에 지상 최고 35층, 481가구 규모의 주거·상업 복합단지가 들어서는데요, 역세권활성화사업은 용도지역을 변경해 고밀 복합개발을 허용하는 대신 늘어난 개발이익 일부를 공공시설로 환원받는 제도입니다.”

김씨: “정비계획에 따라 용적률 500% 이하, 최고 높이 124m 4개 동이 조성되고 대림삼거리역과 2호선 신대방역 사이에는 장기전세주택도 들어섭니다. 좁은 인도와 불법 주정차로 불편했던 신대방길·신대방16길도 각각 12m·9m로 넓어지고, 공공기여시설로 어르신 종합케어센터가 들어서 초고령사회 돌봄 기능도 확충되는데요, 역세권 개발을 눈여겨본다면 개통 일정과 공공기여시설 규모를 함께 체크해보시는 게 좋습니다.”

박씨: “전철역 하나 새로 생기니 동네 전체가 들썩이는구먼.”

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광주 태전동 장지지구 1869가구 개발, 브리지론 2100억 조달

박씨: “경기 광주에서도 큰 개발사업이 시작된다던데?”

이씨: “9일 투자은행(IB) 업계에 따르면 광주시 태전동 장지지구에서 주상복합 개발사업을 추진하는 광남아이씨티가 대주단과 2100억원 규모의 브리지론(초기 토지 매입 자금) 대출약정을 체결하고 지난달 대출을 실행했습니다. 메리츠증권과 미래에셋증권이 공동으로 금융 주관을 맡았는데요, 부동산 PF 시장이 위축된 가운데 나온 자금 조달이라 업계의 관심을 끌고 있습니다.”

김씨: “사업지는 지하 5층~지상 39층 10개 동 규모로 공동주택 1869가구와 판매·근린생활시설이 들어서며 연면적은 약 36만㎡입니다. 지난 5월 지구단위계획 결정 고시를 마쳤고 3월 도시건축공동위 심의, 7월 건축심의까지 끝낸 상태인데요, 이번 브리지 자금은 잔여 토지 매입과 권리관계 정리에 쓰이고 이후 본PF로 전환해 상환할 계획입니다. 내년 상반기 착공이 목표이고 대우건설·포스코이앤씨 등과 도급계약을 협의 중이라, 투자를 고려한다면 본PF 전환 시점과 시공사 확정 여부를 먼저 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “브리지론부터 증권사가 나서는 걸 보니 사업 규모가 꽤 크구먼.”

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10억에 산 빌라가 40억…강남 넘보는 한남뉴타운 ‘로또 분양’

박씨: “한남동 낡은 빌라가 40억까지 뛰었다는 게 사실이야?”

이씨: “네, 지난 8월 서울 용산구 한남동 ‘나인원 한남’ 전용 273㎡가 263억원에 거래돼 기존 최고가 235억원을 8억원 웃돌며 신고가를 갈아치웠습니다. 올해 서울 아파트 시장의 ‘200억 클럽’ 거래 9건 중 7건이 이 단지에서 나왔는데요, 바로 옆 한남뉴타운(2003년 2차 뉴타운 지정, 111만㎡ 5개 구역)도 20년 만에 사업이 가시화하면서 시세가 들썩이고 있습니다. 한남3구역은 이주를 거의 마치고 올해 말 착공(현대건설 ‘디에이치 한남’)을 목표로 하고, 한남2구역(대우건설)은 이주율 99%, 한남4구역(삼성물산 래미안)은 2028년 이주·2033년 입주, 한남5구역은 DL이앤씨 ‘아크로’ 브랜드로 한강뷰 특화 설계를 예고했습니다.”

김씨: “인근 중개업소에 따르면 6년 전인 2020년 10억원 선이던 구역 내 빌라 매물 호가가 현재 40억원을 넘나들고, 입주가 본격화되는 2031년 이후에는 전용 84㎡ 기준 75억원 이상도 거론됩니다. 다만 조합원 입주권 프리미엄만 30억원에 육박하고 9월 시행된 스트레스 DSR 2단계로 자금 조달이 어려워져 실제 거래는 거의 멈춘 상태입니다. 분양가 상한제가 적용돼 일반 분양가는 3.3㎡당 7000만~8000만원 선으로 예상되는데, 로또 분양을 노리더라도 초기 투자금 부담과 대출 규제부터 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.”

박씨: “시세차익은 크지만 그만큼 자금 여력부터 확인해야겠구먼.”

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“고분양가 논란” 동대문도 이제 국민평형 20억 시대

박씨: “동대문구까지 국민평형이 20억을 넘었다고?”

이씨: “네, 서울 동대문구가 노후 주거지에서 대단지와 광역교통망을 갖춘 주거 거점으로 변모하면서 지난 8월 이문동 ‘이문아이파크자이’ 전용 84㎡가 20억6000만원에 팔렸습니다. 지난 5월 거래가(18억3000만원)보다 2억3000만원 오른 신고가인데요, 이 단지는 2023년 분양 당시 84㎡ 분양가가 12억~14억원대였고 고분양가 논란 속에 1순위 경쟁률이 16.9대 1에 그쳐 ‘흥행 실패’ 평가를 받았던 곳입니다.”

김씨: “앞서 7월에는 전농동 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 84㎡도 20억3500만원과 21억4000만원에 잇따라 거래되며, 청량리역 축과 이문·휘경 축이 나란히 ‘국민평형 20억원’ 선을 넘어섰습니다. 이문·휘경뉴타운은 지난해 3개 대단지에서만 9000가구 넘게 입주했고 전농·답십리뉴타운과 청량리 상업시설, GTX 개발까지 더해지는 모습인데요, 분양 당시 흥행에 실패했던 단지조차 몇 년 만에 신고가를 쓰는 만큼 매수 전에는 최초 분양가와 현재가 격차, 대출 규제 변화를 함께 비교해보셔야 합니다.”

박씨: “흥행 실패했던 단지가 신고가를 쓰는 걸 보니 입지가 전부는 아니었구먼.”

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포레·리버뷰 대신 ‘윤슬’…아파트 이름도 순우리말 바람

박씨: “요즘 아파트 이름이 다 외국어 아니었어? 바뀌는 분위기야?”

이씨: “한글날을 앞두고 지역명·브랜드에 외래어 별칭을 붙이던 주거단지 이름에 순우리말을 쓰는 사례가 늘고 있습니다. 대표적으로 서울 양천구 목동에 공급된 주거용 오피스텔 ‘목동윤슬자이’는 지역명과 브랜드 사이에 ‘포레’·’리버뷰’·’센트럴’ 같은 외래어 대신 순우리말 ‘윤슬'(햇빛·달빛에 비쳐 반짝이는 잔물결, 1999년 표준국어대사전 등재)을 넣었는데요, 미국 작가 네드 칸의 설치미술에서 착안해 바람에 움직이는 알루미늄 패널로 물결을 표현했습니다.”

김씨: “국립국어원은 2024년 우리말 아파트 이름 공모전에서 서울 ‘경희궁의 아침’, 대전 ‘맑은아침’, 남양주 ‘별가람마을’을 추천 부문 수상작으로 뽑았고, 새 이름 제안작으로는 ‘숲을품은’·’해온마루’·’물빛고운'(아크로리버의 우리말 버전)이 선정됐습니다. 서울시도 2024년 ‘새로 쓰는 공동주택 이름 길라잡이’를 내고 센트럴·팰리스·퍼스트·엘리움 등 외래어 별칭을 지적했는데요, 부동산인포 자료에 따르면 아파트 이름 글자 수가 1990년대 평균 4.2자에서 2019년 9.84자까지 늘었다고 하니, 분양 단지를 고를 때 이름값보다는 실질 입지와 설계를 먼저 보시는 게 좋습니다.”

박씨: “이름이 길어진다고 집값이 더 오르는 건 아니니 말이야.”

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신협 부동산·건설업 대출 연체율, 다시 두 자릿수로

박씨: “신협 대출 연체율이 다시 올랐다는 기사를 봤는데?”

이씨: “네, 9일 업계에 따르면 신협의 부동산·건설업 관련 대출 연체율이 다시 두 자릿수로 올라선 것으로 전해졌습니다. 부동산 경기가 둔화된 지역의 PF·건설업 대출에서 상환이 지연된 사업장이 늘어난 영향으로 풀이되는데요, 상호금융권은 2금융권 중에서도 지역 건설·부동산 사업자 대출 비중이 높아 경기 변화에 더 민감하게 반응하는 구조입니다.”

김씨: “신협중앙회와 금융당국은 통상 연체율이 두 자릿수에 근접하면 건전성 관리를 위해 대손충당금 적립을 늘리고 신규 PF 대출 심사를 강화하는 방식으로 대응하는데요, 상호금융권 대출을 이용 중이거나 이용을 고려하고 있다면 해당 조합의 자산건전성 공시와 PF 익스포저 비중을 먼저 확인해보시는 게 안전합니다. 건설업 경기와 금리 수준에 따라 연체율이 다시 출렁일 수 있는 만큼, 저축은행·신협 등 상호금융권 관련 소식은 꾸준히 지켜보셔야 합니다.”

박씨: “2금융권 연체율은 집값 못지않게 챙겨봐야 할 신호인 모양이구먼.”

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