서울 아파트값 86주째 역대최장 상승…강남은 7년8개월만 최대 낙폭

박씨: “서울 아파트값이 역대급으로 오르고 있다던데, 강남은 왜 자꾸 떨어진다는 거야?”

이씨: “네, 한국부동산원에 따르면 이번 주(9월28일 기준) 서울 아파트 매매가가 0.09% 올라 86주 연속 상승했어요. 문재인 정부 시기 기록했던 종전 최장 기록 85주(2020년 6월~2022년 1월)를 넘어선 겁니다. 86주간 누적 상승률은 17.6%로 과거 85주 상승기(7.7%)의 두 배가 넘어요.”

김씨: “그런데 강남구는 오히려 0.56% 떨어져 2019년 1월 넷째 주(-0.59%) 이후 7년8개월 만에 최대 낙폭을 기록했습니다. 서초(-0.33%)·송파(-0.19%)도 내렸고 용산(-0.01%)까지 하락 전환했는데요, 반면 서대문(0.41%)·동대문(0.36%)·성북(0.36%)·노원(0.34%)은 강세를 이어갔습니다. 박원갑 국민은행 수석전문위원은 ’30·40대 맞벌이층이 중저가 지역 상승을 주도하고 있다’고 짚었는데요, 고가주택 보유자라면 세제개편 여파가 더 커지기 전에 보유·매도 전략부터 점검해보셔야 합니다.”

박씨: “오르는 동네랑 떨어지는 동네가 이렇게 정반대로 갈리다니, 같은 서울 맞나 싶구먼.”

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공공재개발 1주택자도 이주비 이자 연 600만원 아낀다

박씨: “공공재개발 하는 동네는 이사 갈 때 대출이자도 지원해준다고?”

이씨: “네, 국토교통부가 1일 HUG·LH·SH·GH와 함께 ‘공공재개발사업 이차보전 업무협약서’를 개정했어요. 그동안 사업비 대출에만 주던 이자 지원을 주민 이주비 대출까지 넓힌 겁니다.”

김씨: “1주택자가 거주지를 옮기거나 세입자 보증금을 돌려주려고 받는 기본이주비 최대 3억원이 대상인데요, 연 4.8%로 빌렸다면 1.8% 초과분 중 최대 2%포인트를 지원받아 연간 이자 600만원을 아낄 수 있습니다. 이주부터 입주까지 3년 걸리면 약 1800만원이 절감되는 셈인데요, 다주택자 대출은 빠지고 1주택자만 해당하니 공공재개발 구역에 실거주 중이시라면 이번 협약 대상 금융기관인지부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “이사 갈 때 이자까지 깎아준다니, 재개발 주민 입장에선 숨통이 트이겠구먼.”

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마포 망원역·망원시장 일대, 29층 1550가구 새 아파트로

박씨: “망원동에도 큰 아파트 단지가 들어선다고?”

이씨: “네, 서울시가 1일 마포구 망원동 416의 53 일대 재개발 신통기획(신속통합기획)을 확정했다고 밝혔어요. 망원역에서 약 500m 거리 저층 주거지에 최고 29층, 약 1550가구 규모 단지가 들어섭니다.”

김씨: “용도지역을 올려 용적률 250%를 적용하고, 망원역·망원시장·한강을 잇는 보행로와 4800㎡ 공원·지하 공영주차장도 함께 조성되는데요, 망원시장·망리단길 상권과 맞닿는 경계부는 12~13층으로 낮춰 골목상권과 어우러지게 설계했습니다. 2027년 3월 정비구역 지정이 목표인데요, 이번 확정으로 서울 신통기획 대상지 314곳 중 202곳의 기획이 마무리됐습니다. 망원동 일대 매수를 고려 중이시라면 정비구역 지정 이후 조합 설립 속도부터 지켜보셔야 합니다.”

박씨: “망리단길 상권 옆에 새 아파트라니, 분위기가 확 바뀌겠구먼.”

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오송역 바로 앞 49층 아파트…지주택 규제완화 훈풍

박씨: “지역주택조합 아파트는 사업이 늘 늦어진다던데, 이번엔 다르다고?”

이씨: “네, 청주시 흥덕구 오송역 3번 출구에서 250여m 거리에 ‘오송역 헬로우시티’ 조합원을 이달 말 모집해요. 지하 3층~지상 49층, 아파트 480가구·오피스텔 36실 등 총 516가구 규모로, 경부·호남선 KTX와 충북선이 지나는 오송역세권의 초고층 랜드마크가 될 전망입니다.”

김씨: “토지매매계약률이 99.9%에 달하는 데다, 지난 8월 20일 국회를 통과한 개정 주택법 덕에 사업계획승인에 필요한 토지 소유권 확보 기준이 95%에서 80%로 낮아졌어요. 이른바 ‘토지 알박기’로 사업이 지연되던 구조적 문제가 완화된 건데요, 지주택 청약을 검토 중이시라면 토지 확보율과 조합원 모집신고 단계별 안정성부터 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.”

박씨: “제도까지 바뀌었다니, 지주택도 이제 믿고 들어갈 구석이 좀 생겼구먼.”

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‘4월에 팔걸’…강남 아파트 수억원씩 뚝뚝 떨어진 실거래가

박씨: “강남 아파트가 진짜 몇 억씩 떨어져서 거래됐다고?”

이씨: “네, 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 개포동 ‘개포주공7단지’ 전용 73㎡가 지난달 9일 7층 31억원에 손바뀜했는데요, 지난 4월 15일 같은 면적 5층 거래가(37억5000만원)보다 6억5000만원 낮습니다. 같은 단지 전용 83㎡도 지난달 22일 35억원에 거래돼 7월 거래가(38억3000만원)보다 3억3000만원 내렸어요.”

김씨: “압구정동 ‘현대5차’ 전용 82㎡는 지난달 7일 51억원에 매매돼 5월(54억원)보다 3억원 낮았고, 대치동 ‘은마’ 전용 76㎡도 한 달 새 2억원이 내렸습니다. 강남구는 9월 들어 주간 하락률이 0.35%→0.36%→0.42%→0.56%로 계속 확대되며 올해 상승분을 모두 반납했는데요, 강남3구가 4주 연속 동반 하락 중인 만큼 강남권 매수를 고려 중이시라면 호가보다 최근 실거래가부터 꼭 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “몇 달 전 가격만 믿고 들어갔다간 몇 억씩 손해 볼 수도 있겠구먼.”

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84㎡가 25억…충정로역 아파트 당첨되고도 계약 포기

박씨: “당첨됐는데 계약을 안 한다고? 그게 무슨 소리야?”

이씨: “네, 서울 중구 중림동 ‘충정로역 자이르네’가 오는 6일 전용 84㎡ 35가구에 대해 무순위 청약을 받아요. 지하철 2·5호선과 직통 연결되는 299가구 단지인데, 1순위 청약 때는 전용 39㎡가 202.67대 1, 84㎡A가 19.92대 1까지 경쟁률을 기록하며 전 평형이 1순위에서 마감됐습니다.”

김씨: “문제는 가격인데요, 전용 84㎡ 분양가가 A형 기준 최고 24억3300만원, 발코니 확장비를 더하면 25억원에 육박합니다. 분양가가 15억원을 넘으면 대출이 최대 4억원으로 제한되는데, 자금 조달에 차질을 빚은 당첨자들이 계약을 포기하면서 재공급 물량이 모두 전용 84㎡에서 나왔어요. 고분양가 단지 청약을 준비 중이시라면 당첨 후 중도금·잔금 대출 한도부터 미리 계산해보셔야 합니다.”

박씨: “경쟁률은 수백 대 일인데 계약을 못 한다니, 돈 없이는 당첨도 소용없구먼.”

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노원·도봉 집합건물 압류등기 급증…’영끌족’ 비상

박씨: “노원이랑 도봉에서 집 압류하는 사례가 늘었다고?”

이씨: “네, 부동산 정보 앱 집품이 대법원 등기정보광장 자료를 분석한 결과, 지난 8월 서울 25개 자치구 집합건물 압류등기 신청이 2005건으로 지난해 8월(1976건)보다 3.7% 늘었어요. 채권 확보를 위해 처분을 제한하는 절차인 만큼, 대출을 많이 끌어 쓴 지역에서 늘어난 것으로 풀이됩니다.”

김씨: “증가폭으로 보면 중랑구가 52건에서 125건으로 73건 늘어 가장 컸고, 노원구는 24건에서 93건으로 69건, 도봉구는 29건에서 69건으로 40건 늘었습니다. 다만 강서구(321건)가 여전히 건수 자체는 가장 많고, 동대문·강동·서초구 등 11개 구는 오히려 줄었는데요, ‘영끌’로 매수한 노원·도봉권 보유자시라면 대출 상환 계획을 다시 점검하고 연체 전 금융기관과 상담부터 받아보셔야 합니다.”

박씨: “숫자만 봐도 영끌 후유증이 이제 서서히 드러나는 모양이구먼.”

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탈서울 행렬에 청라 회복세…영종도 덩달아 재평가

박씨: “서울을 떠난 사람들이 인천으로 많이 간다고?”

이씨: “네, 9월2일 통계청 서울시 전출 세대 이동 데이터에 따르면 1만5293세대가 서울을 떠나 수도권 타 시·군으로 이동했는데요, 검단신도시·루원시티가 있는 인천 서구로 1496세대, 영종국제도시가 있는 인천 중구로 514세대가 몰렸습니다.”

김씨: “특히 청라국제도시 집값이 회복세를 보이면서 청라와 가까운 영종국제도시도 새로운 주거 선택지로 거론되고 있는데요, 청라와 영종을 잇는 교통망이 개선돼 두 지역 간 이동 시간도 짧아지고 있습니다. 실제로 ‘디에트르 라메르’ 등 영종 내 6억원대 신축 단지도 재평가받고 있는데요, 탈서울 실수요자라면 교통망 개선 일정과 입주 물량을 함께 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “서울 집값이 부담스러우니 결국 가까운 신도시부터 눈을 돌리는구먼.”

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재개발 어려운 옥인동·명륜3가·망우동, 용적률 1.2배로 숨통

박씨: “재개발도 안 되던 낡은 동네들이 이제 뭔가 바뀐다고?”

이씨: “네, 서울시가 1일 종로구 옥인동·명륜3가와 중랑구 망우동을 ‘휴먼타운 2.0’ 특별건축구역으로 지정 고시했어요. 경관·고도 제한에 묶여 아파트 재개발이 어려운 저층 주거지에서, 집주인이 필지별로 집을 새로 짓거나 고칠 수 있게 돕는 사업입니다.”

김씨: “핵심은 용적률 완화인데요, 제1종일반주거지역은 150%에서 180%로, 제2종(7층 이하)은 200%에서 240%로 최대 1.2배까지 올려줍니다. 옥인동은 건물 높이도 16m에서 20m까지 높일 수 있고, 서울시 건축위원회 심의를 거치면 전문가 자문단의 무료 설계 상담도 받을 수 있는데요, 다만 특별건축구역은 3년 한시 운영이라 허가 뒤 1년 안에 착공해야 혜택이 유지됩니다. 해당 지역에 노후주택을 보유 중이시라면 3년 운영 기한 안에 건축허가 신청까지 마칠 수 있을지부터 따져보셔야 합니다.”

박씨: “재개발은 안 돼도 내 집은 새로 지을 수 있게 됐다니, 그나마 다행이구먼.”

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‘내 집이 몇 채인지부터 정확히’…부동산 절세 1원칙

박씨: “부동산 절세하려면 제일 먼저 뭘 알아야 돼?”

이씨: “네, 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원이 1일 집코노미 박람회 강연에서 ‘부동산 절세 전략의 출발점은 내가 보유한 주택 수를 정확히 아는 것’이라고 강조했어요. 가구원이 사무실로 쓰는 오피스텔이나 상속받은 폐가도 주택 수에 포함될 수 있다는 사실을 모르는 경우가 적지 않다고 합니다.”

김씨: “처분 의사결정에서는 종부세 같은 보유세보다 양도소득세가 더 큰 변수라고 짚었는데요, 과세 대상이 넓은 양도세가 2028년부터 본격 강화될 흐름이라 갈아타기 수요자라면 전략적으로 접근해야 한다고 조언했습니다. 한편 안영효 바른NPL대부 의장은 비거주 1주택자의 대안으로 다가구·다중주택을 제시하며, 기준시가 12억원 이하 1주택자는 월세 소득세가 비과세되는 점도 짚었는데요, 다주택 여부가 헷갈리신다면 세무사 상담을 통해 보유 주택 수부터 정확히 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “내 집이 몇 채인지도 모르고 세금부터 걱정했다니, 순서가 틀렸던 거구먼.”

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