서울 외곽 신고가 랠리 속 가압류만 쑥…집값과 따로 가는 ‘분쟁 신호’

박씨: “집값은 계속 오른다는데, 가압류가 늘었다는 건 또 무슨 얘기야?”

이씨: “오늘(13일) 이데일리가 대법원 등기정보광장 자료를 분석한 집품 조사를 보도했는데요, 올해 3분기 서울 집합건물(아파트·오피스텔 등) 가압류등기 건수가 4918건으로 1년 전보다 5.5%(256건) 늘었습니다. 특히 도봉구는 136건에서 532건으로 291.2%나 급증했고, 은평구(56.3%)·동작구(42.9%)·금천구(23.0%)도 큰 폭으로 늘었습니다.”

김씨: “같은 기간 송파구(-37.4%)·서초구·강동구는 오히려 줄었다는 점이 흥미로운데요, 집값 상승세가 뚜렷한 중심지보다 외곽에서 가압류가 몰린다는 건 고금리·대출규제 속에서 자금 압박을 받는 사례가 외곽부터 늘고 있다는 신호로 볼 수 있습니다. 전세나 매매 계약을 앞두고 있다면 상대방 명의 부동산의 등기부등본상 가압류·근저당 여부를 꼭 직접 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “집값만 보고 안심할 게 아니라 등기부등본도 같이 봐야 하는구먼.”

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서울 아파트값 87주 연속 상승 신기록…강남3구는 아홉 주째 하락

박씨: “서울 아파트값이 또 올랐다고?”

이씨: “네, 한국부동산원의 10월 첫째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 매매가가 전주보다 0.12% 올라 2025년 2월 첫째 주부터 87주 연속 상승이라는 새 기록을 썼습니다. 다섯 주 연속 둔화하던 상승폭이 다시 커진 겁니다. 올해 들어 누적 상승률은 8.31%에 달합니다.”

김씨: “다만 강남구(-0.34%)·서초구(-0.27%)는 각각 아홉 주째 떨어지고 있고 송파구(-0.19%)도 다섯 주째 내림세인데요, 반면 서대문(0.36%)·강북(0.35%)·금천(0.34%)·관악(0.33%)·도봉(0.32%) 등 중저가 지역은 오히려 상승폭이 더 큽니다. 매수를 고려한다면 ‘서울 평균’이 아니라 내가 보는 지역이 상승권인지 하락권인지부터 구분해서 봐야 합니다.”

박씨: “서울이라고 다 같은 서울이 아니구먼.”

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삼성전자 직원대출 타고…수원 영통·분당, 서울보다 더 뜨겁다

박씨: “경기도가 서울보다 더 많이 올랐다는 데가 있다고?”

이씨: “한국부동산원 10월 첫째 주 자료를 보면 경기 전체는 0.18% 올랐는데, 수원 영통구가 0.62%, 성남 분당구가 0.56%, 안양 동안구가 0.41% 올라 서울(0.12%)보다 상승폭이 훨씬 컸습니다. 경기가 서울을 앞지른 게 벌써 4주째입니다.”

김씨: “우리은행 부동산 연구위원은 삼성전자 직원대출로 풀린 자금이 영통·분당 등 인근 지역의 실수요·상급지 이동 수요를 끌어당긴 것으로 설명했는데요, 특정 기업·지역 호재로 단기간에 오른 곳은 그만큼 되돌림 위험도 있으니 매수를 고려한다면 그 지역 상승이 일시적 유동성 때문인지, 입지 자체의 가치인지 구분해서 보셔야 합니다.”

박씨: “회사 대출 하나가 동네 집값까지 들었다 놨다 하는구먼.”

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헌 동네 이문·청량리도 국평 20억…GTX가 바꾼 동대문 시세

박씨: “동대문구까지 국민평형이 20억원이 넘었다고?”

이씨: “네, 지난해 이문·휘경뉴타운 등에서 9000가구 넘는 입주가 몰린 동대문구에서 이문아이파크자이 전용 84㎡가 지난 8월 20억6000만원에 거래돼 신고가를 썼습니다. 5월 18억3000만원보다 2억3000만원 더 오른 겁니다. 2023년 분양 당시 분양가는 12억~14억원대였습니다. 전농동 청량리롯데캐슬SKY-L65도 7월 20억3500만원·21억4000만원에 거래됐습니다.”

김씨: “청량리역 GTX 등 교통망 기대가 반영된 가격이긴 하지만, 실제 개통까지는 대기 기간이 더 남아 있고 학교 등 생활 인프라는 아직 부족하다는 지적도 있는데요, 매수를 고려한다면 교통망 완공 예정 시점과 분양가 대비 현재 시세의 상승폭을 함께 따져보셔야 합니다.”

박씨: “새 아파트 몇 채가 들어서니 동네 시세 자체가 바뀌는구먼.”

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‘청약불패’ 성남·과천·동탄, 반도체 특수로 더 뜨거워진다

박씨: “성남·과천·동탄은 청약하면 무조건 되는 동네라던데?”

이씨: “2024년 이후 이 세 지역에서 미달난 단지가 하나도 없었습니다. 실제로 지난해 7월 성남 수정구 판교테크노밸리중흥S-클래스(317가구)는 1순위 평균 경쟁률 1110.35대 1, 과천 디에트르퍼스티지(740가구)는 228.51대 1을 기록했습니다. 이달에는 삼성전자 화성 나노시티 인근 반송동에 포스코이앤씨 ‘아크메르 동탄'(1808가구)이 분양을 앞두고 있습니다.”

김씨: “세 지역 모두 강남 접근성이 좋은 데다 반도체 산업 수요가 겹치는 게 청약불패의 배경인데요, 분양을 고려한다면 특정 기업 호재만 보지 말고 역 개통 시점(예: 동탄인덕원선 2029년 목표)과 실제 입주 시점의 간극까지 함께 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “반도체가 잘되니 동네 아파트값까지 덕을 보는구먼.”

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서울 새 아파트 국평 평균 20억…분양가 27억에도 3000명 몰렸다

박씨: “요즘 새 아파트는 다 그렇게 비싸?”

이씨: “리얼하우스가 한국부동산원 자료를 분석한 결과 9월 기준 서울 전용 84㎡ 신축 평균 분양가는 20억630만원으로 1년 전보다 22.85% 올랐습니다. 지난 4월 분양한 서초구 오티에르반포 전용 84㎡ 일반분양 4가구에는 3077명이 몰려 경쟁률 769.25대 1을 기록했는데, 이게 ‘3000명’ 얘기의 출처입니다.”

김씨: “기본형 건축비가 올해만 7% 넘게 오르고 공사비 지수가 1년 내내 상승한 걸 업계는 가격 하락이 쉽지 않은 이유로 꼽는데요, 분양을 고려한다면 분양가가 비싸 보여도 주변 구축 시세·향후 공사비 추이와 비교해 상대적으로 합리적인지부터 따져보셔야 합니다.”

박씨: “비싸다고 다 안 사는 게 아니라, 더 비쌀까봐 사는 거구먼.”

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10억에 산 한남동 빌라, 지금은 40억…재개발이 만든 ‘제2의 압구정’

박씨: “한남동 낡은 빌라가 그렇게 비싸졌다고?”

이씨: “한남뉴타운 나인원한남 전용 273㎡가 지난 8월 263억원에 거래돼 역대 최고가(235억원)를 갈아치웠습니다. 2020년 10억원대였던 인근 빌라는 지금 호가가 40억원대까지 나오고, 조합원 지위를 사는 데 붙는 권리가격 프리미엄만 약 30억원에 이릅니다.”

김씨: “2단계 DSR 등 대출규제가 강화되면서 실제 매매는 거의 끊긴 채 호가만 오르는 상황인데요, 1~5구역별로 이주·착공 시점이 2026~2033년까지 제각각 다르니, 투자를 고려한다면 해당 구역의 실제 진행 단계와 대출 한도부터 먼저 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “호가만 보고 들어가면 자금 계획이 꼬일 수 있는 동네구먼.”

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공공주택 3만가구 또 멈췄다…서울시·여당 ‘도심복합사업’ 4개월 교착

박씨: “서울 도심에 공공주택 짓는 사업이 멈췄다고?”

이씨: “서울시가 맡은 도심 공공주택 복합사업 사전기획협의체 회의가 지난 6월 8일 예정됐다가 넉 달 가까이 못 열리고 있습니다. 은평 불광동공원·성동 약수역·중랑 상봉터미널·성북 장위12·도봉 수유12 등 5개 구역(9282가구)이 멈췄고, 추가 12개 구역(2만218가구)까지 더하면 서울에서만 17개 구역, 3만가구가 영향권입니다.”

김씨: “용적률 인센티브를 1.2배에서 1.4배로 올려주는 대신 공공기여 비율을 더 정해야 하는데 서울시와 여당 사이에 그 비율을 두고 이견이 있는 건데요, 이런 사업에 조합원이나 입주 예정자로 참여하고 있다면 인허가 지연이 분담금·공사비 상승으로 이어질 수 있다는 점을 미리 감안하셔야 합니다.”

박씨: “제도가 멈추면 그 피해는 결국 입주를 기다리는 사람들이 보는구먼.”

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등록임대 59만가구, 3년 안에 떠난다…전세난 다시 오나

박씨: “등록임대 제도에서 빠져나가는 집이 그렇게 많아?”

이씨: “국회 국토교통위 복기왕 의원이 국토교통부 자료를 분석한 결과, 2026~2030년 의무임대기간이 끝나는 등록임대주택이 59만2615가구에 달하고 이 중 81.3%(48만여가구)가 2026~2028년 사이에 몰려 있습니다. 등록임대사업자 수도 2020년 38만9000명에서 올해 23만4000명으로 5년 새 40% 줄었습니다.”

김씨: “등록임대는 세제 혜택을 받는 대신 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있는데, 의무기간이 끝나면 그 제약이 풀려 임대료가 한꺼번에 뛸 수 있다는 우려가 나오는데요, 세입자라면 지금 사는 집이 등록임대인지, 의무임대기간이 언제 끝나는지를 임대인이나 등기부등본으로 미리 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “전세 계약할 때 등록임대 여부까지 챙겨봐야 하는 세상이구먼.”

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포레·리버뷰 대신 ‘윤슬’…서울시가 권하는 아파트 이름

박씨: “아파트 이름까지 서울시가 신경 쓴다고?”

이씨: “서울 양천구 목동에 들어선 ‘목동윤슬자이’는 시공사 브랜드 ‘자이’는 유지하면서 외국어 애칭 대신 ‘윤슬'(물결에 반짝이는 잔물결을 뜻하는 순우리말)을 붙였습니다. 서울시는 2024년 만든 공동주택 이름 길라잡이에서 ‘센트럴’·’팰리스’·’퍼스트’·’엘리움’ 같은 외국어 애칭은 줄이고 지역 특색을 살린 쉬운 이름을 쓰라고 권하고 있습니다.”

김씨: “다만 이건 의무가 아니라 권고 사항이라 실제 적용은 조합이나 시공사 선택에 달려 있는데요, 아파트 이름이 길고 복잡해질수록 등기·우편·내비게이션 검색에서 혼선이 생기는 경우가 많으니, 분양이나 매수를 앞두고 있다면 정식 명칭과 통용되는 약칭을 모두 확인해두는 게 좋습니다.”

박씨: “이름 하나도 결국 실생활 불편으로 이어지는구먼.”

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