‘청약 불패’ 성남·과천·동탄 분양 잇따라…반도체 특수로 인기몰이

박씨: “성남·과천·동탄은 분양하면 다 완판이라던데, 요즘도 그런가?”

이씨: “네, 7일 업계에 따르면 화성 동탄구 반송동 ‘아크메르 동탄'(1808가구)과 성남 분당 정자동 ‘더샵 분당하이스트'(1149가구), 과천지식정보타운 오피스텔 ‘해링턴 스퀘어 과천'(359실)이 이달 나란히 분양에 나섭니다. 세 지역 모두 2024년 이후 분양한 단지가 단 한 곳도 미달된 적이 없습니다.”

김씨: “지난해 성남 ‘판교테크노밸리중흥S-클래스’는 1110.35대 1, 과천 ‘과천디에트르퍼스티지’는 228.51대 1, 동탄 ‘동탄역대방엘리움더시그니처’는 626.99대 1까지 경쟁률이 치솟았는데요, 반도체 특수로 경기 동남권 집값이 가파르게 오르는 만큼 서울 강남권 접근성이 좋은 이 세 지역은 당분간 수요가 이어질 전망입니다.”

박씨: “강남 가깝고 완판 기록 있는 동네부터 눈여겨봐야겠구먼.”

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9월 서울 아파트 경매 낙찰가율 94.7%…1년7개월 만에 최저

박씨: “경매로 아파트 사기 괜찮은 시점인가 모르겠네.”

이씨: “지지옥션 ‘9월 경매 동향 보고서’에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 94.7%로 전월(97.0%)보다 2.3%포인트 내려 지난해 2월(91.8%) 이후 최저치를 기록했습니다. 성수동 ‘트리마제'(전용152㎡)는 감정가 73억9000만원의 79%인 58억7379만원에, 여의도 ‘삼부'(전용146㎡)도 감정가의 79%인 40억2200만원에 두 차례 유찰 끝에 낙찰됐습니다.”

김씨: “세제 개편안 발표로 세 부담 우려가 커지면서 초고가 단지 매수세가 위축된 결과인데요, 반대로 강북구(109.6%)·노원(107.4%)·구로(106.3%) 등 중저가 지역은 감정가를 웃도는 낙찰이 이어져 양극화가 뚜렷합니다. 경매로 접근하신다면 초고가 단지 유찰 흐름과 중저가 지역 강세를 구분해서 보셔야 합니다.”

박씨: “비싼 집일수록 오히려 더 깎여서 팔리는 모양이구먼.”

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미분양관리지역 5곳 1만1235가구…오산 두 달 새 1800가구 늘어

박씨: “미분양관리지역이 또 늘었다던데, 어디가 새로 들어간 거야?”

이씨: “주택도시보증공사(HUG)가 6일 공고한 10월 미분양관리지역은 인천 영종구·경기 오산시·부산 강서구·충남 천안시·경북 경산시 등 5곳으로, 지난달 4곳에서 1곳 늘었습니다. 관리지역 미분양은 1만1235가구로 전국 미분양(6만9134가구)의 16.2%를 차지합니다.”

김씨: “오산은 6월 말 31가구였던 미분양이 8월 말 1846가구로 급증했는데요, GS건설이 7월 분양한 ‘오산헤리티지자이'(1664가구)가 1순위 평균 경쟁률 0.29대 1에 그치며 미분양 1166가구를 떠안았기 때문입니다. 관리지역에서는 분양보증·PF보증을 받으려면 HUG 사전심사를 통과해야 하니, 신규 분양을 고려하신다면 해당 단지의 심사 결과부터 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “완판 동네 바로 옆이라도 단지별로 사정이 딴판이구먼.”

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공사비 뛰자…재개발 ‘임대 비중’ 줄이는 지자체 늘어

박씨: “재개발하면 임대주택도 같이 짓는 거 아니었어?”

이씨: “맞습니다만 성남시가 재개발 의무 임대 비율을 기존 12%에서 10%로 낮추기로 지난 6일 고시했습니다. 수정·중원구 원도심 일대 14개 구역이 대상인데, 이번 조치로 임대주택이 약 980가구 줄어드는 대신 사업성이 개선될 것으로 성남시는 설명했습니다.”

김씨: “서울도 늘어난 용적률의 50%를 임대주택으로 공급해야 하는 규정을 30%로 낮춰달라고 정부에 요구 중인데요, 은마아파트에 적용하면 조합원 1인당 분담금이 4억6700만원에서 3억4700만원으로 1억원 넘게 줄어들 것으로 분석됩니다. 다만 공공임대 표준건축비가 실제 공사비의 60% 안팎에 그쳐 조합이 손해를 본다는 지적도 있으니, 공공 매입가격 현실화 논의도 함께 지켜보셔야 합니다.”

박씨: “임대 줄이는 대신 분담금 줄어드는 쪽은 조합원들이 반길 만하구먼.”

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중흥토건, 1.3조원 검암 복합개발 재추진…1412가구+오피스텔 509실

박씨: “인천 검암역 복합개발, 예전에 무산됐다던 그 사업 아니야?”

이씨: “맞습니다. 중흥토건 컨소시엄이 사업비 1조3000억원 규모의 ‘검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업’을 맡아 7일 인천도시공사(iH)와 사업 협약을 맺었습니다. 2022년 롯데건설 참여 컨소시엄이 추진했지만 금리 인상과 PF 시장 경색으로 지연되다 2024년 9월 협약이 해지된 지 2년여 만의 재추진입니다.”

김씨: “검암역 옆 9만4000㎡ 부지에 공동주택 858가구와 주상복합 554가구, 오피스텔 509실이 들어서는데요, iH가 이번에는 토지 대금에 18개월 거치기간을 둬 사업자의 금융 부담을 줄였습니다. 공항철도와 인천지하철 2호선이 지나는 역세권인 만큼 입주 시점까지 교통망 계획도 함께 확인해두시면 좋습니다.”

박씨: “한 번 엎어진 사업이니 이번엔 끝까지 가는지 지켜봐야겠구먼.”

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화성 향남서 5년 만의 새 아파트…’교육·돌봄’ 특화단지 분양

박씨: “화성 향남에 새 아파트 나온다던데, 얼마나 오랜만이야?”

이씨: “KCC건설이 향남읍 하길리에 짓는 ‘향남역 그로브 스위첸'(933가구)이 5년 만의 민간 브랜드 분양입니다. 전용 84㎡가 5억1340만~5억5970만원에 공급되고, 계약금은 분양가의 5%, 중도금 60%는 입주 전까지 무이자입니다. 비규제지역이라 서울·경기·인천 거주자도 청약할 수 있고 전매제한은 6개월입니다.”

김씨: “인근 화원초·서봉초를 걸어서 다닐 수 있고 학원 ‘종로엠스쿨’과 돌봄 서비스 ‘째깍악어’, 국공립어린이집이 단지 내에 들어서는 교육·돌봄 특화단지인데요, 2021년 분양한 ‘향남역 한양수자인 디에스티지’ 전용84㎡가 지난달 4억8900만원에 거래된 점을 참고해 분양가 경쟁력을 따져보시는 게 좋습니다.”

박씨: “교육 인프라 끼고 중도금 무이자면 실수요자들은 관심 가질 만하구먼.”

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미분양 났던 단지의 반전…역 생기자 집값이 달라졌다

박씨: “청약 미달됐던 단지도 나중에 역 들어서면 값이 오른다는 거야?”

이씨: “네, 인천 검단연장선 개통(지난해 6월) 이후 1년간 인천 서구 아파트 거래량은 7574건으로 개통 전보다 8.54% 늘었습니다. 2019년 분양 당시 경쟁률 0.8대 1로 미달됐던 ‘검단신도시 푸르지오 더 베뉴’는 아라역이 500m 거리에 들어서면서 현재 3.3㎡당 2150만원으로 검단구 평균(1326만원)보다 1.6배 높아졌습니다.”

김씨: “경북 구미 ‘구미 아이파크 더샵’ 전용84㎡도 대경선 개통 후 1년9개월 만에 5억1000만원에서 6억2000만원으로 21.6% 올랐고, 대구 ‘동대구역 화성파크드림’ 전용84㎡도 1년 새 17.6% 뛰었습니다. 당장 청약 미달이라고 외면하기보다, 주변에 예정된 철도망 개통 일정부터 챙겨보시는 게 좋습니다.”

박씨: “미달 단지라고 무조건 피할 게 아니라 교통망 계획부터 봐야겠구먼.”

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국토장관 “토지거래허가제 수요 있어”…연장 여부 검토

박씨: “토지거래허가구역, 올해 말에 풀리는 거 아니었어?”

이씨: “홍지선 국토교통부 장관이 7일 국회 국정감사에서 서울 전역과 경기 12개 지역에 올해 말까지 적용된 토지거래허가제에 대해 ‘수요가 있다고 보고 있다’며 시장 상황을 살펴 연장 여부를 검토하겠다고 밝혔습니다.”

김씨: “최근 집값이 오르는 인천·남양주·평택·오산 등으로 확대할 가능성에는 ‘여기서 결정적으로 말씀드릴 상황은 아니다’며 신중한 입장을 보였고, 지자체가 허가구역을 대규모 해제할 때 국토부와 사전 협의하도록 하는 방안도 ‘필요할 경우 적용하겠다’고 했습니다. 올해 수도권 주택공급 계획은 80~88% 달성할 것으로 전망했는데요, 허가구역 내 매수를 계획 중이라면 실거주 의무와 연장 여부를 함께 확인해두셔야 합니다.”

박씨: “풀릴 줄 알고 기다렸는데 더 묶일 수도 있다니 서둘러 알아봐야겠구먼.”

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아파트 장기수선충당금 11조원…유용해도 처벌은 ‘솜방망이’

박씨: “아파트 관리비에서 떼는 수선충당금, 제대로 쓰이고 있는 건가?”

이씨: “국회 국토교통위 조인철 의원이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면 6월 기준 전국 공동주택의 장기수선충당금 적립 규모는 11조1680억원에 달합니다. 승강기 교체·외벽 도색 등에 써야 하는 돈인데, 최근 5년간 위반 적발이 3299건에 이릅니다.”

김씨: “목적 외 사용이 833건(25.3%)으로 가장 많았는데, 후속 조치는 행정지도(1592건)·시정명령(1279건)이 전체의 87.5%를 차지하고 과태료는 408건(12.4%), 수사의뢰·고발은 3건(0.1%)에 그쳤습니다. 제재가 약한 만큼 입주민이 직접 K-apt에서 월별 부과·집행 내역을 확인하는 수밖에 없습니다.”

박씨: “관리사무소만 믿지 말고 입주민들도 내역을 들여다봐야겠구먼.”

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성동 못잖은 직주근접 입지…영등포 재개발에 주목할 이유

박씨: “영등포가 요즘 뜨는 동네라던데, 왜 그런 거야?”

이씨: “박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 정부와 서울시가 주택공급 핵심을 역세권·준공업지역 개발에서 찾고 있는 만큼 영등포구를 주목할 만하다고 설명합니다. 영등포동은 여의도와 맞닿은 준주거지역이고, 양평동·당산동·문래동·도림동 등은 준공업지역으로 용적률이 최대 400%까지 가능해 개발 여건이 유리합니다.”

김씨: “타임스퀘어 정도만 개발된 영등포역 북쪽 일대와 지식산업센터로 바뀌고 있는 준공업지역 모두 아직 미완의 상태인데요, 한남뉴타운·성수전략정비구역처럼 이미 많이 오른 지역보다 상대적으로 저평가된 곳을 찾는다면 역세권 개발 흐름에서 한 발 앞서는 선택이 될 수 있습니다.”

박씨: “다 오른 동네 쫓아가지 말고 아직 안 오른 역세권부터 찾아봐야겠구먼.”

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