수원 영통구, 전국 집값 상승률 1위…주간 0.62% 올랐다

박씨: “요즘 전국에서 집값이 제일 많이 오른 동네가 어디래?”

이씨: “한국부동산원 집계에 따르면 10월 1일부터 7일까지 한 주 동안 경기 수원시 영통구 아파트값이 0.62% 올라 전국 시·군·구 중 상승률 1위를 기록했습니다. 뒤를 이어 성남시 분당구가 0.56%, 안양시 동안구가 0.41%, 광명시가 0.39%, 서울 서대문구와 성북구가 각각 0.36%, 0.35% 올랐습니다.”

김씨: “같은 기간 가장 비싸게 거래된 아파트는 부동산 플랫폼 직방 기준 서울 강남구 삼성동 래미안삼성1차 전용 141.53㎡로 36억5000만원이었는데요, 1위는 영통구가 차지했다는 점이 눈에 띕니다. 상승률 1위 지역을 볼 때는 한 주짜리 숫자만 보지 말고 최근 한두 달 누적 흐름까지 함께 확인해보셔야 급등의 성격을 제대로 판단할 수 있습니다.”

박씨: “강남만 쳐다볼 게 아니라 수원 영통 같은 데도 눈여겨봐야겠구먼.”

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‘삼성역 7분’ 과천, GTX-C 착공에 국민평형 30억 코앞

박씨: “과천이 서울도 아닌데 왜 그렇게 비싸진 거야?”

이씨: “행정구역은 경기도지만 서초구와 맞닿아 있어 시장에서는 ‘준강남’으로 불립니다. GTX-C 노선이 첫 삽을 뜨면서 개통 후 과천정부청사역에서 삼성역까지 7분이면 간다는 기대감이 커졌는데요, 과천푸르지오써밋 전용 84㎡가 최근 27억원대에 거래되며 30억원 진입을 앞두고 있고, 과천자이 같은 면적은 8월 25억9000만원에 거래됐습니다.”

김씨: “과천은 과천지식정보타운에 펄어비스·셀트리온제약 등 입주로 기업 수가 2021년 734개에서 2025년 말 1838개로 2.5배 늘었고, 2025년 누적 상승률은 송파구를 제외하면 서울 전 지역보다 높은 12.80%였습니다. 최근 분양한 3개 단지 청약 경쟁률도 모두 50대 1을 넘었으니, 매수를 고려한다면 GTX-C 개통 시점과 내년 입주 예정 물량까지 함께 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “교통 호재 하나가 동네 몸값을 이렇게 바꿔놓는구먼.”

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전용 2.6평 전세임대에 청년이 산다…최저주거기준 미달 1618가구

박씨: “전용 2.6평이면 방 한 칸보다도 작은 거 아니야?”

이씨: “네, 장경태 의원이 LH로부터 받은 자료에 따르면 전용면적 14㎡(약 4.2평) 미만 전세임대주택이 1618가구에 달하고, 이 중 66.3%인 1073가구가 청년 유형이었습니다. 가장 작은 집은 전용 8.73㎡, 약 2.6평으로 청년이 실제로 거주하고 있는 것으로 확인됐습니다.”

김씨: “국토교통부가 2011년 고시한 1인 가구 최저주거기준이 14㎡인데, 이보다 한참 못 미치는 집에 공적 자금이 들어가는 전세임대로 입주가 이뤄진 셈인데요, LH 전세임대는 입주자가 원하는 기존 주택을 직접 찾는 방식이라 LH가 직접 짓는 공공임대와는 관리 구조가 다릅니다. 청년 전세임대를 알아보신다면 계약 전 실제 평면도와 전용면적을 꼭 눈으로 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “숫자만 보고 계약했다가는 생각보다 더 좁은 집에 들어갈 수도 있겠구먼.”

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공급은 34% 늘었는데 청약은 27% 줄었다…분양시장 양극화

박씨: “요즘 청약 넣어도 포기하는 사람이 많다던데, 공급이 부족한 건 아니었어?”

이씨: “직방이 올해 1월 1일부터 9월 18일까지 분석한 결과를 보면, 일반공급 물량은 8만5321가구로 지난해 같은 기간보다 34.0% 늘었는데도 1순위 청약 접수는 47만5009건으로 26.6% 줄면서 전국 1순위 평균 경쟁률이 10.2대 1에서 5.6대 1로 떨어졌습니다. 다만 서울은 전국 물량의 2.8%뿐인데 1순위 접수의 31.9%가 몰려 평균 63.1대 1로 전국 최고를 기록했고, 아크로서초는 30가구에 3만2973건이 몰려 1099.1대 1이었습니다.”

김씨: “반대로 제주·강원·부산·울산 등은 평균 경쟁률이 1대 1에도 못 미쳤는데요, 서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가가 1년 전 4684만원에서 6287만원으로 34.2% 오른 게 수요 양극화의 한 원인으로 꼽힙니다. 분양을 고려한다면 분양가 수준과 지역 입지를 함께 따져보고, 서울이라고 무조건 안전한 선택은 아니라는 점도 염두에 두셔야 합니다.”

박씨: “서울은 너무 몰리고 지방은 너무 안 몰리니, 양쪽 다 쉽지 않구먼.”

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LH, 공공분양 분양가상한제에 가산비 최대 9.5% 신설 검토

박씨: “분양가상한제인데도 가격이 더 오를 수 있다는 거야?”

이씨: “국회 국토교통위 강대식 의원이 LH로부터 받은 자료에 따르면, LH가 공공분양주택 건설원가 상승에 따른 사업성 악화를 이유로 ‘사업방식 가산비’ 신설을 검토 중입니다. 발주방식 5%, 전용 60㎡ 이하 소형평형 3%, 조달청 위탁계약 0.5~1.5%를 모두 더하면 지상층 건축비의 최대 9.5%에 달합니다. LH가 고양의 한 사업지구로 추산한 결과 전용 59㎡는 건축비 상한이 1940만원(6.0%), 전용 84㎡는 1610만원(4.0%) 오르는 것으로 나타났습니다.”

김씨: “LH는 2025년 건물공사비가 기본형건축비 보정값보다 3.3㎡당 227만6000원 높아 추가 비용 반영이 필요하다는 입장이고, 2009년 통합 출범 이후 처음으로 지난해 연간 적자를 낸 상태입니다. LH는 실제 분양가 인상폭은 크지 않다고 설명하지만, 공공분양을 준비 중이라면 사업지별로 가산비가 실제 분양가에 얼마나 반영됐는지 분양가심사위원회 발표 내용을 꼭 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “로또 분양 줄이겠다는 취지는 알겠다만, 실수요자 부담이 늘지는 않을지 지켜봐야겠구먼.”

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전세보증 사고율 2년 연속 상승…악성임대인 미반환금 2268억

박씨: “전세보증 사고가 또 늘었다는 얘기야?”

이씨: “국회 정무위 박성훈 의원이 한국주택금융공사(HF)로부터 받은 자료에 따르면, 전세자금보증 사고 발생률이 2024년 0.99%에서 2025년 1.08%, 올해 7월 말 기준 1.20%로 2년 연속 올랐습니다. 특히 보증금을 돌려주지 않아 대위변제를 발생시킨 ‘악성 임대인’ 수가 2022년 1명에서 2025년 258명, 올해 7월 말 327명까지 늘었고, 이들의 미반환금액도 2022년 4억원에서 올해 7월 말 2268억원까지 불어났습니다.”

김씨: “더 큰 문제는 회수율인데요, 전세자금보증 대위변제액 4490억원 중 회수액은 1095억원으로 회수율이 6.66%에 불과하고, 반환보증도 회수율이 9.02%에 그칩니다. 상습 미반환 임대인의 신규보증을 막는 제도가 있지만 실제 제한 사례는 11건, 약 23억원뿐이었던 만큼, 전세 계약 전에는 등기부등본과 함께 임대인의 과거 보증사고 이력을 확인할 수 있는 안심전세앱 등을 꼭 활용해보셔야 합니다.”

박씨: “집주인 하나 잘못 만나면 전세금 돌려받기가 이렇게 힘들어지는구먼.”

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재개발·재건축 궁금하면…서울시, 2차 정비사업 아카데미 운영

박씨: “재개발이니 재건축이니 용어가 너무 어려워서 뭐가 뭔지 모르겠더라고.”

이씨: “서울시가 이달 15일부터 12월 16일까지 ‘2026 대시민 정비사업 아카데미 2차’를 운영한다고 11일 밝혔습니다. 오프라인 아카데미는 15일부터 11월 25일까지 자치구를 직접 찾아가는 방식으로 20차례 열리고, 정비사업 기본 개념부터 서울시 지원정책까지 주제별로 강의합니다.”

김씨: “12월 1일부터 16일까지는 온라인 강의도 진행되고 유튜브로 실시간 송출되는데요, 모아타운·모아주택, 조합설립 절차 같은 실무 내용까지 다루는 만큼 재개발·재건축 지역에 집을 가지고 있거나 매수를 고려 중이라면 서울시공공서비스예약(yeyak.seoul.go.kr)에서 신청해 직접 들어보시는 걸 추천합니다.”

박씨: “이런 건 몰라서 손해 보는 경우가 많으니, 한 번 들어보는 것도 나쁘지 않겠구먼.”

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李대통령 “2022년 이후 차질 빚은 주택공급, 조만간 정상화”

박씨: “대통령이 직접 주택공급 얘기를 했다고?”

이씨: “네, 이재명 대통령이 11일 자신의 소셜미디어에 ‘2022년 대선 및 지방선거 이후 이해할 수 없는 이유로 급감했던 주택건설 인허가 및 착공이 본격적으로 회복되고 있다’며 조만간 주택 공급이 정상화된다고 밝혔습니다. 이미 분양받은 경우라면 당초 약정대로 대출을 지원하겠다는 점도 함께 언급했습니다.”

김씨: “대통령은 금리, 경매 건수, 주택담보대출 연체율, 인허가 공백의 정상화, 택지공급 속도와 수량 등에 계속 관심을 가져달라고 당부했는데요, 이런 발언은 정책 방향성에 대한 신호일 뿐 실제 인허가·착공 수치로 확인되기까지는 시간이 걸릴 수 있습니다. 분양 계약을 앞두고 있다면 대출 조건이 실제로 어떻게 적용되는지 금융사에 직접 다시 확인해보셔야 합니다.”

박씨: “말만 믿지 말고 실제 숫자로 확인되는 걸 봐야겠구먼.”

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대구시, 미분양 매입가 최대 100%로…정부에 ‘지방 맞춤 처방’ 건의

박씨: “지방은 또 미분양이 쌓이고 있다는 얘기야?”

이씨: “대구시가 지방 주택시장 정상화를 위한 정책을 금융위원회·기재부·국토교통부에 건의했다고 11일 밝혔습니다. 고금리 상황에서 지방에는 스트레스 DSR을 미적용하거나 현 수준으로 유지해달라는 요청과, 지방 준공 후 미분양 과세특례 적용 기한을 정부안인 1년 연장보다 더 늘려달라는 내용이 담겼습니다.”

김씨: “특히 현재 감정가의 최대 90% 수준인 LH의 지방 준공 후 미분양 매입 가격을 최대 100%로 상향해달라는 요청이 눈에 띄는데요, 수도권과 달리 지방은 공급과잉과 수요 부족이 맞물려 있는 상황이라 정책 대응 방향이 완전히 다릅니다. 지방 미분양 매물을 투자 목적으로 고려한다면, 세제 혜택이 실제로 언제까지 연장될지는 아직 확정되지 않았다는 점을 꼭 감안하셔야 합니다.”

박씨: “서울은 집값이 오른다고 걱정, 지방은 안 팔린다고 걱정이니 참 딴 세상이구먼.”

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은행 가계대출 57.3%가 변동금리…1년 새 4.3%p 더 늘었다

박씨: “요즘 대출 받을 때 변동금리로 받는 사람이 더 많다고?”

이씨: “한국은행에 따르면 8월 말 은행 가계대출 잔액 중 변동금리 비중이 57.3%로, 1년 전 53.0%보다 4.3%포인트 높아졌습니다. 작년 말 53.2%에서 올해 1월 53.4%, 5월 55.2%, 7월 56.7%로 꾸준히 올라온 흐름인데, 8월 신규 주택담보대출 금리도 변동형이 연 4.53%로 고정형 4.88%보다 0.35%포인트 낮아 소비자들이 당장 이자 부담이 적은 변동금리를 선택한 것으로 풀이됩니다.”

김씨: “다만 신규 주담대 중 고정금리 비중이 7월 31.9%에서 8월 35.3%로 3.4%포인트 반등한 점도 주목해야 하는데요, 한국은행이 기준금리를 두 차례 연속 인상한 만큼 앞으로 금리가 더 오르면 변동금리 대출을 쓰는 차주의 이자 부담이 빠르게 커질 수 있습니다. 대출을 새로 받거나 갈아타기를 고려한다면 변동형과 고정형의 금리차가 최근 좁혀지고 있는 만큼 두 방식의 실제 월 상환액을 함께 계산해보셔야 합니다.”

박씨: “눈앞의 낮은 금리만 보고 덜컥 변동금리로 받았다가 나중에 놀랄 수도 있겠구먼.”

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