“강남3구는 주춤한데”…서울 아파트값 85주 연속 상승, 역대 최장 타이

박씨: “서울 아파트값이 그렇게 오래 올랐다는 게 사실인가?”

이씨: “네, 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 0.13% 오르며 85주 연속 상승, 역대 최장 상승 기록과 같아졌어요. 강남3구는 약세로 돌아섰는데도 중저가·외곽 지역 수요가 시장 전체를 떠받치고 있습니다.”

김씨: “더 큰 문제는 공급이에요. 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량이 2만7158가구로 작년보다 26.9% 줄었고, 내년부터 3년간은 연평균 1만322가구, 적정 물량의 22% 수준까지 떨어질 전망입니다. 전세가격도 누계 8% 올라 작년 같은 기간(1.75%)보다 4.6배 뛰었는데요, 실수요자시라면 입주물량 감소가 본격화되기 전 관심 지역의 매물 잠김 현상을 먼저 확인하셔야 합니다.”

박씨: “오르는데도 팔 사람이 없다니, 이거 진짜 품귀현상이구먼.”

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“매물 품귀에 전세도 비상”…서울 전세보증금 2년새 8268만원 올라

박씨: “전세 재계약할 때 돈을 더 요구받았다는 얘기가 많던데?”

이씨: “네, 서울 아파트 평균 전세보증금이 2년 전보다 8268만원(14.9%) 오른 6억3662만원으로 집계됐어요. 송파구가 24.3% 올라 평균 9억4000만원대로 가장 큰 상승폭을 보였고, 강동구(20.6%)·성북구(18.7%)·영등포구(18.3%)도 뒤를 이었습니다.”

김씨: “월세도 2년 전 132만원에서 164만1000원으로 24.3% 뛰었는데, 정작 보증금은 0.3% 떨어졌어요. 신규 매물 부족에 강력한 대출 규제, 토지거래허가구역 확대까지 겹치며 전월세 공급 자체가 줄어든 결과인데요, 재계약을 앞두셨다면 인상분을 미리 계산해두고 대출 한도부터 확인하셔야 합니다.”

박씨: “집값 잡겠다고 규제했는데 전셋값이 대신 튀는구먼.”

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전문가 100명 중 99명 “연말까지 서울 전셋값 더 오른다”

박씨: “부동산 전문가들도 전세가 더 오를 거라고 보나?”

이씨: “네, 한국경제신문이 학계·금융권·건설업계 전문가 100명에게 물어본 결과 99%가 연말까지 서울 전셋값이 1% 이상 오를 거라 답했어요. 48%는 3~4% 상승을, 19%는 5% 이상 상승까지 내다봤습니다. 집값 역시 88%가 1% 이상 오를 걸로 봤고요.”

김씨: “이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 ‘최근 전세 매물이 감소한 게 임대료 상승 압력을 키웠다’고 짚었고, 고준석 연세대 교수는 실거주 의무 강화가 전세 매물 감소로 이어지고 있다고 분석했습니다. 전세를 구하고 계시다면 연말로 갈수록 매물이 더 귀해질 수 있으니 계약 시점을 서두르는 편이 유리할 수 있습니다.”

박씨: “전문가들 입에서도 ‘더 오른다’는 말만 나오니 답답하구먼.”

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전문가 66% “지금 사는 게 낫다”…유망 투자처 1위는 공공·민간 분양

박씨: “그럼 전문가들은 지금 집을 사라고 하는 건가?”

이씨: “네, 같은 설문에서 전문가 66%가 ‘연내 빨리 내 집을 마련하는 게 좋다’고 답했어요. 유망 투자 지역으로는 서울 중저가 지역(29%), 재건축·재개발(27%), 한강 벨트(마포·용산·성동·광진 등, 20%)가 꼽혔습니다.”

김씨: “가장 유망한 상품으로는 공공·민간 분양(64%), 재건축 아파트(47%), 재개발 구역 지분(28%)이 차례로 지목됐어요. 한 전문가는 ‘금리가 높아도 공급 부족으로 가격 상승이 예상되며, 인플레이션을 고려하면 현 가격이 높지 않다’고 평가했는데요, 청약을 준비 중이시라면 분양 물량부터 먼저 확인해보시는 게 좋겠습니다.”

박씨: “다들 사라고 하는데, 정작 살 수 있는 사람이 몇이나 되려나.”

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전문가 10명 중 8명 “비거주 1주택자 세부담 강화 반대”

박씨: “세금 얘기도 나왔다던데, 어떤 내용인가?”

이씨: “네, 같은 설문조사에서 ‘비거주 1주택자 세부담을 강화해야 하느냐’는 질문에 83명이 반대(매우 반대 48명·반대 35명)했고 찬성은 9명에 그쳤어요. 정부의 8·3 세제 개편안이 주택 세제를 실거주 중심으로 바꾸려 하자 나온 반응입니다.”

김씨: “전문가들은 ‘비거주 1주택자도 임대차시장의 주택 공급자’라며 세제 강화보다 공급 확대와 금융 정상화가 시장 안정에 더 효과적이라고 봤어요. 연말 최대 변수로는 가계대출 억제 정책(35명)과 기준금리 변화(31명)를 꼽았는데, 임대 목적으로 집을 보유 중이시라면 세제 개편안 확정 시점을 계속 지켜보셔야 합니다.”

박씨: “세금 하나 바꾸는 것도 이렇게 말이 많으니, 결론 나기까진 한참이겠구먼.”

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중산층도 들어간다…’고품질 공공임대’ 시즌2, 소득기준 중위 150%까지

박씨: “공공임대에 중산층도 들어갈 수 있게 된다고?”

이씨: “네, 정부가 기존 통합공공임대의 한계를 보완한 ‘보편형 공공임대’를 새로 만들었어요. 소득기준은 중위소득 150% 이하, 자산기준은 3분위 평균자산인 약 3억4500만원 이상으로 올려 중산층까지 문턱을 낮췄습니다.”

김씨: “2030년까지 19만가구를 공급하는데 공공택지는 55~84㎡, 도심권은 40~60㎡, 청년가구는 30㎡ 이상으로 짓고 신축 아파트급 3·4베이 구조에 고급 마감재도 적용해요. 임대료는 주변 시세보다 낮게 책정되고 거주 기간은 최장 20년까지 보장되는데요, 무주택 중산층이시라면 입지·소득기준 발표를 미리 챙겨두시는 게 좋겠습니다.”

박씨: “이름 좋은 공공임대는 매번 나오는데, 이번엔 물량이 진짜 채워질지가 관건이구먼.”

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청년특례 전세대출보증 대상 확대…만39세까지, 신혼부부 3억한도

박씨: “청년 전세대출 조건이 10월부터 바뀐다는데?”

이씨: “네, 청년특례 전세대출보증 대상이 기존 만34세 이하에서 만39세 이하 무주택 청년으로 넓어져요. 소득요건은 연 7000만원 이하이고, 신혼부부는 부부합산이 아니라 부부 중 한 명의 소득만 기준으로 삼습니다.”

김씨: “대출한도도 일반은 임차보증금의 90% 이내 최대 2억원, 신혼부부·유자녀 가구는 최대 3억원까지 늘어나고 보증비율 100%는 그대로 유지돼요. 보금자리론도 신혼부부 소득요건이 완화돼 부부합산 8500만원 이하이거나 부부 중 한 명이 7000만원 이하면 이용할 수 있는데요, 청년·신혼부부시라면 10월 시행 전에 미리 한도와 요건을 계산해두시면 좋습니다.”

박씨: “나이 제한 풀어준 거 하나는 실속 있는 소식이구먼.”

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당첨되면 시세차익 최대 11억…서울·과천서 무순위 ‘줍줍’ 청약

박씨: “당첨만 되면 10억을 번다는 청약이 있다고?”

이씨: “네, 서울 광진구 ‘강변역 센트럴아이파크’ 84㎡ 1가구가 분양가 12억2202만원에 무순위로 나오는데 시세가 22억원대라 차익이 10억원에 달해요. 접수는 10월 6일입니다.”

김씨: “경기 과천 ‘과천 푸르지오 벨라르테’ 99㎡ 1가구도 분양가 9억5218만원 대비 시세가 20억8000만원이라 차익이 11억원에 이르고, 접수는 9월 28일이에요. 해당 지역 거주 무주택 세대주면 청약통장 없이도 신청 가능하지만 당첨 시 10년간 재당첨 제한이 걸리는데요, 신청을 고려하신다면 거주 요건과 재당첨 제한 기간을 꼭 확인하셔야 합니다.”

박씨: “청약통장 없이도 10억을 벌 수 있다니, 이런 기회는 놓치면 안 되겠구먼.”

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추석 끝나자 물량 쏟아진다…4분기 수도권 분양 4만356가구

박씨: “이번 4분기에 분양 물량이 많이 나온다고?”

이씨: “네, 추석 연휴가 끝난 뒤 4분기 수도권 분양 예정 물량이 총 4만356가구에 달해요. 10월에만 1만9985가구가 쏟아지고 11월 9517가구, 12월 1만854가구 순으로 이어집니다.”

김씨: “가장 주목받는 단지는 서초구 ‘반포디에이치클래스트’로 11월 청약이 예정돼 있고 강남권 최대 규모 단지로 꼽혀요. 계양신도시와 3기 신도시 물량도 함께 나오는데, 대출 규제와 금리 변동성이 시장 판도를 좌우할 전망이라 청약을 계획 중이시라면 자금 계획과 대출 한도부터 먼저 점검해두셔야 합니다.”

박씨: “물량은 쏟아지는데 대출이 막히면 결국 그림의 떡 아니겠나.”

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5배 넘게 늘어난 HUG PF보증 부실 신호…경보·주의 16곳, 1.2조 달해

박씨: “PF보증 부실이 더 심해졌다는 얘기가 있던데?”

이씨: “네, 주택도시보증공사(HUG)의 PF보증 관련 경보·주의 등급 사업장이 최근 크게 늘어 16곳, 금액으로는 1조2000억원에 달하는 것으로 나타났어요. 관련 지표가 최근 조사보다 5배 넘게 증가한 수준입니다.”

김씨: “건설 경기 둔화가 이어지면서 시행사·시공사의 자금 조달 부담이 커지고 있다는 신호인데요, 분양·재건축 사업 참여를 고려하신다면 해당 사업장의 시행·시공사가 경보·주의 등급 명단에 포함돼 있는지부터 확인하고 계약을 진행하셔야 합니다.”

박씨: “숫자만 봐도 건설업계 자금 사정이 심상치 않구먼.”

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